21世纪经济报道 倾巢之下岂有完卵？

　　综合多家第三方机构数据可见，2014年6月上海商品住宅成交面积约71.37万平米，较去年同比下跌36.50%，环比5月上涨19.85%；商品住宅销售价格为26550元/平方米，同比上涨10.66%，环比5月下跌3.79%。

　　上海楼市6月份延续了2014年初以来的低迷态势。7月1日，克而瑞信息集团（以下简称克而瑞）通过旗下最新升级上线的“房价点评网”宣布，下调全国21座城市的千余个楼盘的评级，其中不乏万科、绿地、万达、保利、中海、碧桂园、恒大等知名房企的旗下项目。

　　德佑地产营运副总经理孙扣华等多名业内人士分析，楼市成交的低迷，主要是由于去年以来房价的快速上涨逐渐触及购房者的心理底线，以及房贷的持续收紧。

　　7月2日，在上海上半年市场回顾与展望发布会上，戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏预测：“2014下半年，特别是8-9月份后，打折促销项目或将明显增多，而刚需项目或率先开始以价换量策略。”她的依据就是今年上半年上海商品住宅成交量正在下跌。综合第三方机构数据，上半年上海商品住宅成交量约为400万平方米，环比2013年下半年下降42.9%，同比跌幅达32.63%。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，6月份上海成交量尽管因为房企抢收半年报业绩出现回升，但上半年商品住宅成交量仅为400万平方米左右，同比下滑32.63%。如果还没有大幅降价的现象出现，第三季度市场销量能否持续回升仍然是未知数。

　　值得关注的是，上海一手住宅的供应量在持续上升，库存已突破千万平方米。

　　根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年上半年，上海一手商品住宅新增供应面积为526万平方米，同比上涨6.7%，位于近年同期的相对高位，却未能拉动成交的增长。而供过于求的局面，导致了全市库存的大幅上升，上海一手商品住宅存量在6月突破1100万平方米大关。

　　来自金丰易居&佑威联合研究中心的研究数据也显示，新增供应比成交量多出了119.79万平方米，多出的量占成交量的比例为29.49%，接近3成。

　　金丰易居&佑威联合研究中心联席主任黄志坚指出，在新增供应相对充裕而成交却不同步的状况下，必然加大库存，增加价格下行的压力，但只要开发商愿意“充分”优惠，成交量就能得到释放。他以今年上半年成交面积第一的新城地产旗下香溢璟庭为例，该项目位于嘉定主城区板块，上半年共成交32665平方米，均价为16664元／平方米，相比去年底均价20000元／平方米左右，该项目价格下调超过10%。

　　此外，从上海市商品住宅3个月移动存销比来看，2014年6月商品住宅存量1202.79万平米，3个月移动存销比已达17.43个月，已经超过降价指标15个月的范围值。张宏伟表示，2014年第三季度，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王。尤其是上市房企，半年报“抢收”不利，三季度在银行信贷紧缩的背景下，大型房企“以价换量”的态势将更加明朗化，楼市“降价潮”会真正来临。

　　上海高端住宅同样销售缓慢。戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示，上半年上海单价6万元/平方米以上的公寓和5万元/平方米以上的别墅，成交量分别为11.20万平方米和4.30万平方米，环比降幅均在30%左右。

　　伍惠敏指出，“成交量的下滑，必然导致部分开发商的资金紧张，股权收购将是一个战略选择。资金密集型的行业特征，集中度正在上升的行业发展阶段，都决定了境内房地产市场中股权收购的多发。”以万科为例，2005年以来，万科每年主要股权收购合计金额达15亿元，2008年至2013年万科主要项目所在城市数量增长近一倍。可以说，万科成功的股权收购是实现其战略目标的重要支撑之一。

　　楼市的持续低迷，已经在土地市场有所反映，2014年上半年，上海全市土地市场成交金额为655.7亿元，环比下跌55.5%，同比下跌11.9%。