据报道，住建部有关人士近日称，他们正密切关注并调研地方政府“回购商品房”用于保障房、或棚户区改造安置房的做法，将来若时机成熟会加以推广。目前成都、芜湖等城市在棚改中已经或准备实施“政府回购方式”。

　　受这个消息，以及越来越多城市取消限购的刺激，上周房地产板块出现了普遍上涨。相当一批分析人士认为，房地产行业在此轮经济调整中“最困难的时候”可能已经过去。那么，“回购商品房”这个蛋糕到底有多大，它又能给房地产市场带来什么样的影响呢?

　　我认为，在财政收入增长乏力，地方债进入还款高峰的时候，地方政府其实没有多少能力来回购商品房，所以这更像是一个可以用来炒作的概念，而没有多大的实际操作空间。

　　所谓棚户区改造，其实是让棚户区的居民通过让渡土地空间的方式，来换取条件更好的住房。中国的棚户区大多产生在计划经济时代和改革开放初期，这些年城市扩张迅速，所以各地棚户区的位置一般来说不算差。比如北京，相当一批棚户区在四环以内，甚至是二环以内。这种住宅区多是平房，容积率低，这就为改造留出了空间。

　　将1倍左右的容积率扩大到5倍甚至更高，即便扣除配套的学校、幼儿园、商业等面积，并且加倍返还原住民新房，仍然可以给开发商留下可观的增量商品房用来销售。所以，在这种模式的棚户区改造中，政府只需要减免一些税费，帮助提供一些低息贷款。最终，开发商也可以赚的盘满钵满，棚户居民的生活条件得到了改善，政府政绩也得到了体现，可谓皆大欢喜。

　　但回购房模式呢?政府需要拿出大量现金回购房屋，如果采用按揭方式，将带来沉重的利息负担，而收益是获得了棚户区原来占用的土地。如果在房地产火爆的时候，这笔交易肯定赚钱，因为政府拿下的新土地可以高价卖出。但情况已经发生了逆转，绝大多数中小城市的政府，根本无法将拿到的新土地变现，即便变现也很难弥补购房支出。钱如果不能转起来，并实现某种增值，那这种模式就不能持续。所以非常明显，所谓回购模式只在大城市有效，中小城市玩不转。但大城市房地产状况本来就不错，烂尾的楼盘如果有，也基本上在郊区，你让市中心的棚改居民到遥远的郊区去生活，估计难度极高。

　　今年上半年，全国土地使用权出让收入2.1万亿元，同比增长26.3%，看起来似乎不错。但如果再看几个组数字，就不是那么回事了：去年上半年全国卖地收入同比上涨是46.3%;今年一季度卖地收入同比增长是40.3%。也就是说，进入2014年以后，卖地收入同比增长率不断下滑，但了6月份只增长了7.3%。与此同时，全国财政收入增长率也大幅下滑，已经结束了两位数的增长。而这以后，恐怕是“新常态”。

　　另外一方面，绝大多数地方政府被地方债压得喘不过气来。财政部副部长王保安曾透露，今明两年是地方债偿债压力最大的两年。今年到期需偿还的“地方政府负有偿还责任债务”占债务总余额的21.89%，2015年是17.06%，2016年是11.58%，2017年是7.79%。他还透露，地方政府债务利息负担沉重，例如2012年借助企业信用通过融资平台公司发行企业债等融资年化利率达8%,通过“影子银行”等融资成本更高，政府回购融资年化综合成本大多在20%以上(最高达到42.4%)!

　　在“高利贷”重压下的地方政府，肯定是希望通过房地产市场拿钱，现在你让它向外掏钱，恐怕非常困难。所以“回购模式”注定是一种补充模式，无法成为主导模式。至于棚户区改造的主导模式，将大量增加市场中的商品房供应量，加剧楼市的过剩。