市场期盼政府拯救楼市的呼声日久，舆论造势的方式也很独特。22日市场传言称，央行已经通知四大行，要求放开限贷，鼓励首套房贷款，同时二、三套房贷款也可恢复至基准利率，消息称“房贷还清可享首套房按揭政策”。23日，又有传闻称兴业银行、浦发银行对首套房认定已经执行“认房不认贷”。对此，四大行统一口径表示，房贷认定松绑暂无消息。

　　尽管维持楼市稳定对社会财富意义颇大，但楼市有其市场规律。早在去年安邦（ANBOUND）即已指出中国的楼市已成肿瘤经济，总供求关系业已失衡，2014年将迎来楼市的阶段性拐点。今年二季度，在经历一季度的卖地热潮之后，楼市下行的趋势逐步确立。而在传统“金九银十”的九月，包括北京和上海等一线城市的楼市都出现了降价和谨慎推盘的现状，由此安邦（ANBOUND）指出中国楼市业已进入黑铁时代，而并非一些市场人士认为的“白银时代”。

　　楼市的形势的确颇不乐观。国家统计局的数据显示，8月份，70个大中城市楼市环比下降的城市高达68个。8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，环比增加930万平方米，延续了2012年4月以来连续29个月的上涨趋势，而这最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。如果再考虑到以下3大因素：2000年5亿城镇人口住房面积20.5平米，过去13年总共销售了约90亿平米商品房，以及大量的小产权房，平均至不足7亿的城镇常住人口，人均住房至少30平米，总供求关系最终决定了楼市的反转。

　　楼市下行，首先紧张的自然是开发商。尚没有完整经历过市场经济下商业周期的大陆房地产开发商，无法明了李嘉诚将旗下房地产企业资产负债率控制在20%的原因。今年上半年，有统计的115家房企中有42家净负债率超过100%，占到统计总数的近四成。全部115家房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-540亿元减少至今年中期的-1020亿元，同比大幅减少89%。更有可比数据显示，98家上市房企的资产负债率逐年走高，从2009年的65.17%迅速上升到2013年74.56%，直至今年上半年的77%。现金流动负债比率为负值的房企竟然高达69家。如此习惯类金融运作的玩法，正在商业周期的规律作用下走向自我毁灭。而不久前，允许已上市房企在银行间市场发行中期票据，但在如此高债务率的情况下，又有谁会去买单呢？

　　楼市下行更紧张的还是银行。银监会在上半年工作会议上明确表示，要严格控制信用风险扩散，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险，并将“两产一单”（房地产、矿产及仓单）明确为主要风险源，要求商业银行审慎发放信贷。基于社会稳定需要，银监会表示要优先支持居民家庭首套住房需求，但目前房地产贷款个人按揭贷款业已占整个房贷的75%左右，继续增加按基准利率甚至下浮10%的按揭贷款，存款成本日渐拔高的商业银行明显动力不足，更甭提开发贷了。上半年，16家上市银行涉房贷款占总贷款比例在14%至30%之间，建设银行占比达29.07%；民生银行占比最低，仅14.63%。更为市场化的民生银行的表现无疑显示了银行业的心态。开发商过于金融化高杠杆的的项目开发模式，商业银行成了风险的接盘者。

　　反对楼市下行的还有地方政府。楼市下行趋势的确立，无疑意味着地方政府习惯的土地财政玩法玩不下去了。而安邦（ANBOUND）先前多地的田野调查中业已揭示，地方政府的全口径债务规模高达审计口径的2－3倍，赤字财政和企业互联互保危机更已经让地方政府左支右绌，都需要商业银行的支持。楼市下行导致卖地财政困境，地方政府在面对商业银行等金融机构面前的谈判地位更趋弱化，而光靠调高土地出让价基准的玩法也只是一时之举。河北邯郸发生的房企资金链崩盘引发的连锁反应正在成为各地地方政府的梦魇。

　　实际上，监管层对楼市的调控日渐市场化。新任住建部部长陈政高只是在7月对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计地消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施，此外没有其他政策表述。实际上，此前部分的楼市限购，也并没有对楼市价格形成有效的遏制，在北京，并不满足条件的外地购房者依然可以在缴纳一定的费用后成功购房，北京由此在过去四年间的房价涨了至少一倍以上。

　　在安邦（ANBOUND）研究人员看来，市场期待政策托底楼市并不明智，实际效果也不值得期待。过去十年的宏观调控业已表明，楼市并非政策市，而更多的表现出市场化的特征。即便政策托底楼市，商业银行积极性也上不去。而政府支持楼市与消解地方政府债务压力相关，但可能提高商业银行风险，引发商业银行的反弹，央地各级政府不得不谨慎权衡以把握好如此微妙的平衡。因此，消化楼市下行风险还需要采取市场化的办法，限购取消即是还权于市场。开发商更该做的是消化库存，以及修正资产负债表。

　　在楼市业已市场化且总供给过剩的时代，期待政策托底化解楼市下行风险，而非消化库存和修正资产负债表，只是缘木求鱼之举。各级政府、商业银行和开发商实际处于相互掣肘的微妙的苦涩平衡中，风险日渐高企的银行业极不情愿地提高了话语权。