房贷新政不宜过度解读

　　最近一段时间，市场上最受关注的话题莫过于房贷。十一前，央行、银监会联合发布了关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确表示对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房仍按首套房执行。同时，通知强调，家庭首套房的最低首付比例为30％，利率下限为基准利率的0.7倍。

　　无论是对首套房认定标准的放松，还是对于房贷利率优惠的强调，都向市场释放了强烈的信号，并有可能对楼市形成明显刺激。

　　今年以来，中国多数城市的房地产市场始终处于寒冬中，尤其是在二三线城市，房地产市场的低迷已经让地方政府坐不住了。从4月广西南宁限购放开以来，在央行和银监会出台政策之前，已有42个城市放松了限购，然而市场环境仍然没有得到根本扭转。根据国家统计局发布的70个大中城市房价水平显示，8月全国70个大中城市中，除厦门房价环比上涨、温州房价环比持平以外，其他68个城市房价环比仍在下滑。

　　相比较限购放松而言，限贷的放松一直被认为是促进房地产市场回暖的有效因素，但从目前来看，央行及银监会放松限贷，对扭转市场预期起到了明显的积极作用，但是从银行的角度来说，真正能够实现低利率恐怕并不容易。

　　一些银行的工作人员坦言，9折可能就是房贷利率优惠的最高水平了，7折就基本不可能了。事实上，根据央行的数据，当前5年以上贷款的基准利率是6.55%，7折之后只有4.585%，而银行5年期定存利率是4.75%，多数银行还在此基础上上浮10%，也就是5.225%，显然是倒挂的，对于银行来说无法实现存贷利差，因此7折利率几乎是不可能出现的。

　　即便是8.5折房贷利率优惠，对于银行来说也几乎不挣钱，因此银行即便承诺能够实现9折或者9.5折优惠，也都会考虑综合收益，例如一些银行会要求客户在贷款的同时购买一些保险产品，或者是存入一定金额的存款，或者是成为该行其他业务的用户，银行可以从这些客户身上获得一定的其他收益来弥补贷款收益的损失，但是这些客户多半也都是凤毛麟角。

　　从某种意义上说，央行和银监会的房贷新政未必是希望市场能够出现特别低的贷款利率，而是在改革攻坚期需要较为稳定的宏观环境，避免硬着陆风险。因此，对于当前房贷政策的理解应当理性科学，并不应当理解为全面放松，而是稳增长的前提下结构性调整。