2016年总资产13508.7亿再创新高 恒大稳居行业规模第一

过去几年,在中国房地产行业马太效应显著的市场环境之下,每一家希冀在行业中占据一席之地的企业,都在极力追求规模扩张,中国恒大(03333.HK)亦不例外。

该集团于3月28日披露2016年业绩报告显示,公司总资产规模达到1.35万亿,同比增长78.4%,位居行业首位;实现营业收入2114.4亿、核心业务利润约208.1亿,均录得大幅增长。此外,该公司也凭借3734亿的合同销售金额,成为国内排名第一的房企,并解决就业170多万人,纳税334亿。

今年年初,恒大集团董事局主席许家印在公司内部会议上提出,企业战略将从“规模”增长逐步转向“规模+效益”的双增长。

这虽在一定程度上奠定了其“适当控速”的未来基调,但据恒大对外披露的2017年4500亿的销售目标,仍是截至目前行业内最高的一家。

快与稳的平衡

2016年,恒大销售颇为凌厉。全年累计实现合约销售额3733.7亿,同比增85.4%,完成3000亿年度目标的124.5%;合约销售面积4469万平,同比增75.2%。无论销售金额还是销售面积,该公司均在这一年夺得行业第一,将万科拉下宝座。

回看过去几年,恒大一直踩足油门在高速车道上一路狂奔:2014年销售1315亿,同比增31%;2015年销售2013亿,同比增53%;2016年同比增长更是超过80%。自2009年上市至2016年,8年复合增长率高达43.2%。

强劲的销售增速,使得公司规模在短期内大幅提升。截至2016年末,恒大总资产达约1.35万亿,继续领跑全国。2009年上市至今,恒大总资产从631亿大幅增长至约1.35万亿,增长逾20倍。

此外,恒大营业收入和利润水平也实现大幅提升。2014至2016年,恒大营业额从1114亿增至约2100亿;核心业务利润从120.4亿增至约208.1亿。尤其2016年,该公司核心净利润增长幅度高达89.2%,创上市以来最高纪录。

在外人看来,恒大的这一“高速”战略颇具风险,假如没有良好的市场环境与之匹配,公司极容易陷入运营风险。

从这个角度来看,恒大颇具战略眼光,尤其当该集团在2015年行业前景不甚清晰的背景下启动新一轮扩张并大肆并购项目之后,国内一二线城市的房地产市场“奇迹般复活”并快速繁荣,在一定程度上成就了该集团在2016年夺得的销售冠军。

对于外界关于“风险”的质疑,恒大这辆列车以固有的“现金为王”运营策略,确保了在高速行驶中安全运转,公司成立至今未曾发生过一笔债务违约。

数据显示,恒大截至2016年底的净借贷比率为119.8%,但公司始终保持高现金储备,截至期末的现金余额为3043.3亿,相当于总资产的23%。2014年-2015年,恒大现金余额也高达595亿元、1640.2亿,位居行业首位,确保了稳健经营。

年销售或达5000亿

经营风格上,恒大自创立以来一直采取“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售,快速周转”的高周转开发模式,项目拿地后4-6个月即可开盘。

2016年,恒大在土地市场上仍旧活跃,全年新增项目约213个。截至2016年底,该公司合计进入全国209个城市,项目总数582个,在建项目489个,在建面积8037万平米;新开盘项目116个,在售项目473个。

花旗银行近期发布研究报告指出,恒大截止2016年中期土储对应总销售货值高达1.5万亿,考虑到如今土地储备更高,预计其2017年销售额仍将保持全国第一。

该公司也透露,今年销售目标为4500亿,为行业最高水平。但熟知恒大的业内人士知道,该公司对外公布的目标相对保守,且最终达成往往超过市场预期。参照该公司43.6%的复合增长率,其2017年合同销售额极有可能突破5000亿大关。

行业巨头之争

透过全行业的视觉来看,恒大的“高速”战略似有某种必然。因为过去几年时间,中国房地产一线阵营中,绝大部分企业将规模增长放到空前的战略高地。

事实上,在国内房地产市场步入“白银时代”后,行业竞争更为激烈。房地产企业已然形成共识:只有规模效应的凸显才可以进一步降低自己的拿地成本、融资成本,并以此获得良好发展前景和资源。

中房协最新报告显示,2016年,全国500强房企销售金额创下6.3万亿元历史新高,其中十强房企销售总金额约占35%,行业资源加速向领先企业聚集。

另据国家统计局数据,2016年全国商品房销售额超11.7万亿。而恒大、万科、碧桂园作为前三甲企业,市场份额接近10%。按恒大3733.7亿销售额计算,其占有率约为3%,离国外成熟市场行业第一企业约10-15%的市场份额仍有较大差距。

分析认为,目前我国大型房企的市场占有率仍处于较低水平,随着未来市场集中度不断增加,有望通过兼并重组获取更多行业资源,进一步扩大市场份额,实现强者恒强、大者愈大。

易居中国CEO丁祖昱此前预计,市场上很快会出现年销售过万亿的企业,而且时间不会太久。“过去一年开发商的平均增长率为30%,TOP50的开发商增速都非常快。房企拿地热情高涨,大家千万别停下脚步,停下就会被人超越。”

可以预计,未来的中国房地产市场,将是大象与大象之间的游戏,这场速度和规模的角逐并未停止。因此,谁能在快与稳之间寻求最佳平衡,谁才有可能站上最终的领奖台。