别让失实的房价数据对市场形成误导

涉及房地产数据的统计当中，如果不阐述清楚样本筛选方式、样本数量、计算方式，那么这些数据都存在可疑的成分，严重的有可能会错误地引导预期。如果有一些数据与常识明显相反，那么这类房地产数据很可能就涉嫌造假。

以此前北京通州、亦庄“房价下跌20%”的传言为例。假设本来大家都在观望，成交量接近于零，突然某个小区有两个业主急于套现，挂牌价下跌20%也愿意出手，表面上整个区域的二手房市场整体下跌了20%，其实不过是几套房的事。

这两天跟几个金融界的朋友在一起，说起某些地方房价出现的猫腻，那是层出不穷。比如，控制网签价格，再比如统计普通商品房时，把精装房和别墅排除在外，把保障房统计在内，当地的房价立竿见影掉头向下。这样一来，真实的房价反而成了个“大机密”。

二手房事实上大多数存在“阴阳合同”的问题。新建住宅也可能存在个别地方政府为了完成调控目标，会通过延缓限制高价房签约的情况。网签数据如果都是限签的，那么就不能代表市场的真实价格。

房地产行业的数据质量目前存在较多问题。要想得到真实数据也很好办，把自己的房子挂牌几个星期，看有多少人问询；或者去买套房子，看有多少人在过户之前涨价涨个不停，把你当成唐僧。

——叶檀（财经评论家）

热炒房价下跌有可能是苦肉计

事实上，自1998年房改以来，中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标。从城市规划到土地供应，以及房价的统计数据，和其他基础数据，基本都是一笔糊涂账，导致中国房地产市场成了名副其实的诺奖得主阿克洛夫所言的“柠檬市场”。市场的参与者，特别是购房者，就在这种混乱的信息下，随着各种真真假假的信息盲动和焦虑。

最近关于房价的消息是媒体报道“北京房价下跌了20%”，根据我对北京市场的观察，北京市场虽然已经进入到冰冻期，但房价只是松动，还没有出现实质性的下降。北京的真实情况是，二手房都规定了区域最高指导价，超过这个价格的，不许公开挂牌，在出售的时候也会通过各种途径做低价格，让人感觉价格似乎降了。

其实，由于提高二套房贷的比例，以及各种限制举措，目前北京市场成交大幅度下滑，买卖双方陷入了真正的观望期，而价格也出现了松动，以前不能议价的，现在有了议价空间。但并没有出现大幅度下降的情况。

为什么出现热炒房价下跌的消息？按照过去的情况，这基本属于苦肉计的范畴，想传递出调控已经明显见效，不能再加码或者调控应该放松的信号，如此而已。在一个信息混乱的市场，你需要一双慧眼，看到数据背后的真相。

——马光远（经济学者）

房价降了为何买房人没感觉?

房价降了，但为何买房人都感受不到这种降幅呢？简单来说，房价降是降了，但降幅是跟年初相比，而不是跟去年同期相比，所以每个人的感触都不太明显甚至说没有。而从国家统计局的数据来看，也确实是这样：虽然4月份北京二手住宅价格已经出现环比停涨。

——孔丹（伟业我爱我家市场研究院总监）

房价降的是个别区域而不代表整体。虽然房价略有下降，但降的只是一部分，购房者大可不必把部分媒体报道的房价迎来20%降幅当做市场真实反映，毕竟这只是个别企业、个别区域、个别项目的降幅，不能代表整体。

——张大伟（中原地产首席分析师 ）