2017年的最后一天，济南最后一场土拍落幕。21宗土地中，14宗以底价成交，兴隆片区7宗地块爆冷流拍。在调控不放松的大背景之下，不论是渐趋平衡的供需关系，还是平稳的房价，抑或是逐渐降温的土拍市场，楼市都呈现稳定的态势。而12月29日的一则有关住房租赁的短消息，更让我们隐隐看到了2018年的楼市风向。

发展住房租赁市场，政策正在落地

2017年，山东省发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，不过，具体到各市，还没有明确的落地政策，这也成为2018年大众的期待。

12月29日，山东省住房和城乡建设厅发布《关于公布山东省首批住房租赁国有重点企业名单的通知》。根据省政府办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，经各市研究推荐，公布我省首批32家住房租赁国有重点企业名单。

各级住房城乡建设（房管）部门要进一步提高思想认识，加大对住房租赁国有重点企业的支持和扶持力度，指导督促重点企业依法经营、创新发展，提高专业化、规模化水平，充分发挥引领和带动作用，促进住房租赁市场快速健康发展。

进入2018年，房地产的长效机制仍然处在一个建体系补框架的阶段。山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海认为，2018年中央经济工作会议中提到，要“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。”这表明调控政策不会放松，取消限购没有时间表，是为长效机制出台前稳定市场争取时间。

“建立长效机制是系统体系的工作，需要慢慢完善各项配套政策。预计2018年会有越来越多的配套工作落地，体系越来越完善，也会有一些项目先动起来。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明说。

控制投资投机的炒房者，没有放松的可能

既然调控不会放松，取消限购没有时间表，那么2018年楼市会有什么变化？业内人士普遍认为，2018年楼市将呈现相对稳定平衡的态势。

山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊说，从供应量上来看，2018年仍属于“小年”，与2017年基本持平，与2016年相差甚远。“上半年会呈现阶段性偏紧情况，成交量也会较低，不过到了下半年，开发企业面临回款压力，会加快推盘节奏。”许珊说。

“小幅微调的可能性存在，对刚需和改善客户有利，但是对投资投机的炒房者的控制，没有放松的可能。开发企业不应该抱有任何幻想，应该做长期的准备工作。”孙大海说。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明分析道：“2018年的需求释放，不会像2017这样扎堆，宏观调控之后往往有‘抢黄灯’的心态。但是当政策预期稳定后，被红灯卡住的人，需求释放就比较平稳了。”

房价维持稳定，土地市场趋理性

与房价直接关联的是土地的楼面价，2016、2017年地王频出，不过2018年土地市场预计将回归理性。“开发商依然要补仓，需要大规模拿地，需求旺盛，因此土地市场的成交量仍会比较活跃，但是市场回归平衡和理性之后，开发商拿地也较为理性，楼面价将比较平稳。”许传明说。

近期的土拍成绩似乎也佐证了许传明的观点。12月31日，济南市年度最后一轮土拍平淡收场，开拍十几分钟就结束了。兴隆片区的7宗地块，因为无人报名竞买，以流拍结束。在土拍之前，传言华润将摘得该地块，不过业内人士分析，住宅楼面价过高，以及配建成本高，对开发商的吸引力不足。

由于开发商明年将集中在下半年供应，资金周转压力之下，也会有一些优惠促销政策。“明年年中以后的促销力度和销售手法，应该是比较有看点的。”许传明说。

“2018年房价稳字当头，但也不排除小幅下滑的可能性。像济南东部楼盘大量供应后，开发商或会采取平价走量或者降价跑量方式，营销手段会加强。”许珊说。