北京近郊惊现“以租代售”？

商住房以长租房为名销售

北京楼市的调控政策仍在继续，长租房成了楼市的新宠。然而，这个原本意在促进楼市健康发展的长效机制，如今却在一些地方有些变味儿：北京晨报记者昨日调查发现，在北京近郊就出现了以“长租房”为名销售商住房楼盘的情况。

是租是售？

既不是租赁合同也不是购房合同

“这是长租房项目，是商住房产权，直接租50年。”在距离首都机场附近的一处楼盘里，销售小哥正在推荐即将在明年交房的楼盘，在他看来，这里除了距离机场、六环路、空港经济区都不远的地理优势以外，最大的好处就是不占用北京购房指标，但效果跟买一套房子“一个意思”。

根据销售人员的介绍，这些商住房的产权为50年，业主的长租也是50年。而房款可以全款、分期也可以通过银行的贷款，但是要在明年收房前将“租金”付清。50年的产权到期后，该销售人员表示，“产权自动续期房子一样续期还是你的，遇到拆迁等政策补偿款也是你的”。销售人员并没有用租金的方式介绍价格，而是直截了当，算下来平均每平方米2万元。

不过，合同却跟租房或是购房毫无关系：成交所签署的合同既不是购房合同，也不是租房合同，而是一份“会籍合同”。销售人员直言，租房合同的确就只有20年有效，所以项目会签署一份会籍合同，这份合同有效期就可以持续到租期结束。

根据《合同法》针对房屋租赁合同期限的规定，定期租赁和不定期租赁合同的租赁期限均不得超过20年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。

但北京晨报记者并未拿到相关“会籍合同”，无法确认合同中如何写明房屋租赁与产权之间的关系。

违规还是创新？

商住房换思路的擦边球

业内人士直言，上述情况的楼盘并不止一个，不少商住房、商铺、小产权房等地块都在做类似的销售方式。“在北京周边地区，前几年审批下来的商住房用地不少，但由于去年楼市调控将商住房用地限售限购后，已批的地块用途和产权期限无法变更，不少开发商不得不换个思路来收回款项。”

不过，中原地产首席分析师张大伟的观点并没有这么客气，他认为这并非是商住房盘活资金的创新模式，只是披着“长租房”外衣的违规行为，“这与长租房根本没关系，这么长的周期就不是租赁。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，这种房产交易实际上问题很多，因为造成了一种模棱两可的房产交易的方式，像租赁又不像租赁。

“正是因为没有真正的房产证或不动产权证，那么风险是非常高的。”严跃进表示，首先未来租赁市场的租售同权概念，一定是要走备案制的，上述租赁交易无法走此流程，显然是有问题的。其次如果后续租客不想租了，那么转让可就是很麻烦的，因为没人愿意来接手。

此外，严跃进还表示，如果为了租房，建议租三年就可以。如果是为了购房，那么宁可让房价涨一波，因为这种做法容易被套。

北京晨报记者 姜樊