在大量社会资本涌入住房租赁市场后，由于欠缺准入门槛、标准规范，长租公寓发展良莠不齐，租金贷玩套路、高端化倾向等问题突出。长租公寓，如何让人住得起、住得好?

一不小心，就掉入租金贷的坑

诱导办理租金贷是投诉长租公寓的一大热点。部分中介机构误导消费者，通过第三方金融机构进行贷款，以租客信用换取资金一次性到位。在此过程中，消费者极易面临个人资金或征信风险。

上海一家房屋租赁有限公司因资金链断裂而无法向房东缴付房租，导致一些尚处于租房合同期内的消费者，不仅遭遇房东强制清退，还因租赁合同绑定贷款，面临个人信用风险。

杭州市民吴娟2018年以每月2300元租金入住某长租公寓，在选择付款方式时，管家极力推荐她选用“押一付一”的付款方式。吴娟说，签完合同才发现，密密麻麻的合同条款中有一条，“押一付一”原来是与某信托公司签署贷款合同，这就掉入租金贷的坑。

据悉，办理租金贷后，网贷机构会将租期内的全部房租一次性转给租赁企业，成为租客的债权人。易居研究院副院长杨红旭表示，租金贷让“交租”变成“还贷”，房租不是交给房东而是交给网贷平台。而从第三方贷款平台获取贷款后，长租公寓企业将用这些资金进行投资或扩张。

中原地产首席分析师张大伟认为，长租公寓操作租金贷，改变了原来中介机构简单的“中介费+差价”经营模式，把企业变为投资者，利用早收租户租金，晚付房主租金的方式加速扩张，一旦出现经营问题，就会出现上下游的多重纠纷。

长租公寓渐趋高端化，中低端租房者痛点待解

长租公寓平台还被看作房租上涨的元凶之一。目前市场上的长租公寓平台多以从房东手里收纳房源，再以居间合同的形式，撮合租户与房东进行租房交易。

“这种商业模式门槛较低，也促使各长租公寓平台极力扩大市场规模以博取更高的估值。”一位长租公寓运营商直言，目前长租公寓行业基本不盈利，靠涨租和在资本市场“讲故事”生存。

在融资方面，长租公寓运营商的借贷成本普遍在5%以上，远高于回报率。因此，“涨房租”提高利润率已成为不少运营商平衡财报的手段，长租公寓高端化趋势与解决中低端租房者痛点背道而驰。

半月谈记者调查发现，长租公寓相比周边普租产品的溢价，通常在20%以上，部分高端产品的溢价甚至超过50%。“如果只做平价公寓，年资金回报率不到2%，尚不够覆盖目前基准利率4.9%。只有做高端产品，才能提高利润率。”湾流国际公寓运营商说。

租房者是否愿意以高价换品质?“我爱我家”调查显示，有57.3%的租客认为“房租贵”是“未来不再选择或不确定选择长租公寓的原因”。绝大多数租客可接受的长租公寓租金的溢价范围在20%以下，超过半数租客希望溢价在10%以内。

让长租公寓告别野蛮生长

旭辉领寓CEO张爱华认为，要让年轻人租得起、住得好，就要在更小的面积内做出更大的收纳空间。“现在大城市的租金对刚走上工作岗位的年轻人来说有点高，如果还抬房租，年轻人租不起。这个矛盾只能通过合理的设计来解决。”

半月谈记者在柚米国际公寓看到，一间仅13平方米的房间，卧室、厨房、独立卫生间、学习空间一应俱全，还配有冰箱、抽油烟机、洗衣机、微波炉等常用家电，另有整面墙的衣柜空间可用于储物，月租金不足3000元。

领寓首席产品官汪维在发布“旭辉领寓1.0全系产品”时说，设计一款产品时首先要“设计它的价格”，既要租金不菲，又要租客“租得起”，就不得不在空间的利用率上动脑筋，让小房子感觉宽松。

针对长租公寓行业当前良莠不齐、野蛮生长的现状，华东师范大学教授张永岳建议，当前应当建立住房租赁法规制度体系，将租赁内容纳入长效机制框架，加强住房租赁立法，根据租赁机构属性进行分类指导。（记者 郑钧天）