人民政协网北京3月4日电（记者 徐艳红） “实行商品房预售制为商品房现房销售制度。商品房预售和以建筑面积计价销售一直备受争议，其制度设计违反市场交易规律，对购房人显失公平，严重损害购房人的合法权益，近年来商品房预售和以建筑面积计价销售备受争议，且其存在的历史条件已不复存在。”因事关广大购房者切身利益和房地产市场健康发展，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹呼吁，改商品房预售制为商品房现房销售制度。
引发社会各界高度关注，人大代表、政协委员、主流媒体和广大购房人多次呼吁要求改革，但至今进展缓慢。
商品房预售制度的主要弊端是：开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者；先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金，项目烂尾，购房人无房可住等风险；同时预售制度还助长房地产行业低水平竞争和房产泡沫，削弱政府对房地产市场的调控能力，影响社会稳定，带来了管理风险、消费风险、金融风险和社会风险等一系列社会问题。
周世虹表示，以建筑面积计价销售商品房同样存在诸多问题：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等原因导致公摊面积无序增加和不断上涨；另外，公摊面积计算不透明，购房人毫无知情权和救济权，公共部位（公摊部分）的使用和收益归属存在争议；不仅如此，采用建筑面积计价还将带来物业服务费、暖气费、精装修房销售等相关收费的不公平和不合理，如物业服务费、暖气费、精装修房销售，甚至将来开征房产税也可能可能是按照建筑面积界定、计价征税。商品房销售计价有三种模式，即建筑面积、套内建筑面积和实用面积。以实用面积计算房价是国际上大多数国家的通例，也是发展趋势；以建筑面积计价源于香港，但2013年香港已改为以实用面积计算房价。2018年8月新华社发表《公摊面积：伤民矛盾亟待求解》一文，将以建筑面积计价销售和公摊面积的讨论推向了舆论高潮。
可见，商品房预售和以建筑面积计价销售的制度设计违反市场交易规律，对购房人显示公平，严重损害广大购房人的合法权益，且容易导致行业腐败等问题，亟待改革完善。为此，周世虹认为，经过30多年发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化的融资方式，因此，建议：
一、 实行商品房现房销售制度
商品房预售制度及以建筑面积计价存在的历史条件已不复存在，自2016年起，深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点现房销售；2020年3月7日，海南省正式取消商品房预售，在全域实行现房销售。金融体系和资本市场发展为开发商提供了多元化融资方式，经过30多年发展，房地产开发企业已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，商品房预售制度已弊大于利，改商品房预售为现售已经水到渠成，势在必行。
自2016年起，深圳、杭州、南京、苏州等已开始试点或探索现房销售，2018年7月江门市正式发布商品房现售管理办法征求意见稿，2020年3月7日海南省正式取消商品房预售，在全域实行现房销售。上述有关省市实行现房销售的试点经验已经为住建部门改革预售制度提供了借鉴，打下了坚实的基础。
二、实行以套内建筑面积计价销售商品房制度
2001年原建设部《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积和建筑面积计价。但实际上国内绝大多数省市均按建筑面积计价。商品房销售计价有三种模式，即按建筑面积、套内建筑面积和实用面积计算。以实用面积计算房价是国际上大多数国家的通例，也是发展趋势；以建筑面积计价源于香港，但2013年香港已经改为以实用面积计算房价；重庆市自2002年8月1日起即实行以套内建筑面积作为计价依据。2008年以来北京、广东等省市已经开始施行以套内建筑面积作为计算依据。
以套内建筑面积计算售房价格，让购房人看得清楚，买得明白；既能避免购房人利益受到损害，又能促进房地产市场交易公平、公正，铲除房地产领域的制度性腐败；不仅具有强烈的民意基础，更具有科学性、合理性和可操作性。
2018年住建部曾表示将尽快出台对商品房销售制度进行改革和规范的《商品房销售条例》，对商品房销售制度进行改革和规范，但至今未见出台。改革商品房预售制度和销售计价依据已经成为社会共识和时代要求，符合市场规律和公平原则，符合“房住不炒”政策精神。建议住建部门勇于担当，排除艰难险阻，强力推进商品房销售制度改革，为百姓谋福利，为人民谋幸福。
