案由：当前，城市已进入由大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重的发展阶段。因此，党的二十大报告明确要求“实施城市更新行动”。从城市发展看，中国城镇化快速发展进程中累积了不少“城市病”问题，需要通过城市更新行动逐步解决；从群众需求看，随着中国城市建设水平的快速提升，老城区的规划建设标准与新区存在较大差距，需要通过城市更新行动提升人居环境的均好性；从市场角度看，传统的房地产开发模式难以为继，实施城市更新行动也为房地产业转型发展提供了机遇和空间。

但从当前各地实践情况看，城市更新项目大多数还是以政府推动为主，市场力量参与不足，这影响着城市更新行动实施的可持续性。堵点主要集中在：一是市场力量介入城市更新项目实施的难度较大，城市更新项目往往实施周期长、盈利低，即期资金平衡难，同时对于大量与群众的沟通工作，经营主体难以独立完成。二是地方政府推动城市更新工作受到制度约束，现行的制度规则不能适应建筑类型众多、产权构成复杂、群众需求多元的城市更新实践要求。

建议：一、授权地方政府率先开展综合试点。支持地方政府制定适用于城市更新复杂情况下有利于激发市场活力和社会参与的土地、产权、规划、建筑、消防、审批、资金等的破题路径，为国家立法提供先行先试的可复制、可推广经验的实践基础。

二、 探索政府自上而下引导和市场自下而上参与的可操作路径。明确城市更新的目标任务和刚性要求，形成务实可行的更新实施方案和详细设计，通过更精准的功能定位、更合理的空间利用、更巧妙的创意设计为地区增值赋能。

三、 鼓励市场力量参与城市更新实施建设运营一体化。支持参与更新的经营主体提高物业持有比例和期限、以长期运营收入平衡更新改造的投入，同时也推动开发主体由“一蹴而就的房地产开发商”转变为更新地区的长期运营商，在更新和运营过程中不断响应居民和社会需求，不断优化服务、完善功能、改善业态、提升活力，与所在社区、居民形成良性互动、共同成长的有机整体。