案情显示，重庆自由贸易试验区人民法院于2021年1月7日作出民事判决：重庆某建筑工程有限公司（以下简称重庆某建筑公司）向重庆某实业有限公司（以下简称重庆某实业公司）支付货款人民币433.05万元及相应资金占用费126.69万元；潘某对重庆某建筑公司的上述债务承担连带保证责任。因被执行人重庆某建筑公司、潘某逾期未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人重庆某实业公司于2022年3月18日向重庆自由贸易试验区人民法院申请强制执行。

执行过程中，重庆自由贸易试验区人民法院首次查封了被执行人潘某名下位于重庆市江北区某小区的车位，共计73个。案涉小区建成于2004年，小区有5栋楼房，共计445套住房，住房与车位配比约为1∶0.3。案涉73个车位均为建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车位处于承租人租赁使用状态。案涉车位由被执行人潘某于2009年一次性购买取得。车位被查封后，被执行人仍未履行义务，重庆某实业公司向重庆自由贸易试验区人民法院申请进行处置。

根据民法典第276条的立法精神，重庆自由贸易试验区人民法院决定，在车位整体拍卖和分零拍卖两种处置方式中优先采用分零拍卖的处置方式。（1）针对小区业主开展拍卖，每户业主只能竞买一个车位。若仍有车位流拍的，针对不特定竞买人再次进行拍卖；（2）车位承租人的业主符合竞拍资格的，在同等条件下对租用车位享有优先购买权。

拍卖中，案涉车位成交61个，剩余车位在针对不特定竞买人过程中全部成交。之后，人民法院将拍卖案款扣除相应税费后全部支付给申请执行人。

最高法相关负责人表示，本案依法规范执行的关键在于如何处置案涉大量车位。

其一，车位的处置应当首先满足业主的需要。民法典第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该规定体现了对业主权益予以优先保护的立法价值取向。本次司法处置根据上述立法精神，综合考量案涉车位性质、小区车位配比、当事人合法权益等因素，制定合理的处置方案，既要实现财产价值最大化、依法保障债权人的合法权益，又依法保障了大量小区业主的合法权益。

其二，关于对案涉车位进行整体拍卖还是分零拍卖的问题。本案中，小区车位比较紧张，且拟拍卖车位均处于小区业主租赁使用状态。如果进行整体处置，通常只有一个竞买人竞买成功，即便该竞买人是业主，也将导致车位承租人的优先购买权难以得到保障，大量业主的车位需求难以得到满足。

其三，关于竞买人范围和顺序的问题。在“首先满足业主的需要”的基础上，应当准许将车位出售给业主以外的第三人，这样既有利于依法保障胜诉当事人合法权益，也避免对被执行人权益造成不必要影响。如此，能兼顾保护小区业主、胜诉当事人与被执行人的合法权益。（记者 徐艳红）