“京津冀一体化”下的环京带楼市调查：“京南第一城”固安楼市“涨”声响起 高库存难撑虚火？

　　固安县隶属河北省廊坊市，地处华北平原北部，北京、天津、保定三市中心。东与永清县相连，西与涿州市、高碑店市相邻，南与霸州市、雄县接壤，北隔永定河，与北京市大兴区相望。距北京天安门50公里，东南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市区最近的县城，古有“天子脚下、京南第一城”之称，是首都经济圈南部区域的核心县市，同时也是首都新机场重点发展区域，在“大北京”战略中承担重要的角色。正因为如此，在近来“京津冀一体化”概念的带动下，当地的楼市也呈现出一派欣欣向荣的景象，就此《每日经济新闻》记者于本月初前往调查。

　　记者在固安走访时发现，这个小城的房地产市场已被刺激得躁动不安。在建、竣工楼盘以及横亘在空中的塔吊可谓比比皆是，106国道两侧各楼盘的售楼处和房屋中介的门店更是密集，到处都是手持小广告的楼盘带看人员。固安楼市似乎已成为“京津冀一体化”下的“急先锋”。

　　“喊涨”更像一厢情愿

　　4月2日，当《每日经济新闻》记者进入固安地界的十里铺南口区域时，路边等候的众多楼盘带看人员，便挥舞着小广告飞奔着冲了上来。

　　据记者了解，这样“火热”的一幕，只是目前固安当地房地产市场的一个缩影。固安县城东西、南北向共有新昌街、新源街、106国道等6条主路。而在这6条主路上，随处可见手抱宣传单、三三两两的楼盘销售人员在向经过的行人和车辆分发广告。甚至连路边一些小吃摊上的小凳子，都用“楼盘广告单”当坐垫。

　　当记者经过这些主道时，不时有“摩的”师傅骑过来问记者是否是看房人，他们可以推荐项目。

　　此外，记者在一些楼盘的售楼处看见，当购房者从售楼处走出后，立马会被许多楼盘带看人员围在中间；这些带看人员会七嘴八舌地推荐项目，大有不把购房者引进自家售楼处绝不罢休的架势。

　　当地多家房地产的销售人士向记者介绍，目前固安的平均房价在7500元到8500元/平方米左右，一些“没证”的偏远项目在6000元/平方米以下，个别项目在8500元/平方米~9500元/平方米。

　　记者在一处名为 “铂悦山”项目走访时，该项目的销售人员表示，该楼盘下期开盘肯定要涨，只是涨幅目前还暂时不能确定。

　　据了解，这样的“喊涨声”在固安并不是个案。在记者的走访中，多家楼盘的销售人员均表示，由于“京津冀一体化”提上日程，这几处楼盘下期开盘的价格肯定要比目前的高。

　　但这种“喊涨声”更像是一厢情愿。记者在走访10多家楼盘的过程中发现，到这些楼盘看房的人很少。

　　此外，据了解，固安一些小型地产商开发的项目去库存速度并不快。如当地一处名为“水木清华”的在售项目的销售人员就向记者表示，该项目2010年开盘时共有600套房源，目前仍有20多套在售。

　　当地一位房屋销售人员直言，在固安买房的人群，主要来自北京南城的丰台和大兴区域。“在(北京)东边上班的人会考虑燕郊或香河。”

　　固安房地产信息网4月7日的统计数据也显示，目前当地网上可售房产套数为12577套，可售面积为1275275.540平方米；其中住宅可售套数为10870套，住宅可售面积是1077774.830平方米。

　　上述网站的统计数据还显示，3月固安网上房产签约套数为972，签约面积为96680.570平方米；其中住宅签约套数为895套，住宅签约面积为90646.700平方米。按照3月的签约速度，消化完目前的可售面积需要约13.2个月，而消化完住宅产品则需要11.9个月。

　　住建部副部长齐骥曾表示，所谓高库存是指，库存量高于月销售量12~15倍，高于1年~1年半销售量的。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，固安等北京周边的县级市，过去的高库存是和部分房企扎堆进入开发有关。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，固安相比燕郊优势较为明确，还有第二机场的利好，但最近固安市场相对比较平稳，主要是由于固安靠近北京大兴，大兴市场降温，固定也就没有上涨的动力。从库存看，固安的库存也比较大。如果当地依然只重视住宅房地产开发，不抓紧引入产业，未来对经济或非常不利。

　　政府曾整治“五证不齐”

　　“大哥，咱们北漂买个房不容易，千万不能被那些没证(五证不全)的开发商给忽悠了。”永清县一家名为“公园壹号”楼盘设在固安的销售点的一位售楼员告诉《每日经济新闻》记者。

　　据了解，上述销售员所指的“五证不齐”的楼盘在固安有所存在，而“五证”是指房地产商在预售商品房时应具备 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。

　　《中国房地产报》2013年6月的一篇报道显示，当时固安的一些在售楼盘存在“五证不全”的情况。而在走访中，一些楼盘销售人员向记者称，当地部分楼盘目前仍然存在“五证不全”的情况。

　　记者还发现一个很特别的情况。当记者来到一处楼盘时，该楼盘的售楼员均有这样的一段大致相同的开场白——“先生，您了解固安吗？我们是个五证齐全的项目。”

　　上述“公园壹号”销售人员还表示，虽然一些楼盘在售楼处挂了“五证”，但那是别的楼盘的证件，购房者是看不出来真假的。

　　“汇元？雅居”售楼处的一位销售人员直言，固安大大小小售楼处有30多家，但只有部分是五证齐全的项目。

　　“铂悦山”、“水木清华”、“金海城”等十几家售楼处的销售人员均表示，固安存在部分楼盘“五证不全”的情况。

　　对此，秦兵房产律师团徐斌律师认为，京津冀一体化的加速等利好消息，导致当地市场开始火爆起来，这就需要提醒购房人，无论是自住还是投资，应选择有实力的开发商，购房人还是应该多考虑房价受市场和政策影响带来的风险。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池告诉《每日经济新闻》记者，当地一些楼盘“证件不全”，或也在一定程度上阻止了人们的投资热情。

　　据记者了解，固安县对此类违规行为也有过整顿。

　　2013年11月7日，固安县政府官方网站发布的《房管局出重拳规范房地产市场秩序》中就曾提到，2013年10月10日，县房管局组织专门力量开展了房地产市场专项整治活动，对全县在建在售项目进行了全面排查。对全县46个在建在售项目，坚持每天巡查2次，关停无证预售项目18个。对个别明关暗不关的销售场所派专人实施了盯防死守，确保了违规销售行为不再反弹。

　　部分二手房“脱手难”

　　记者在走访固安楼市时还发现，目前当地的二手房市场出现了“脱手难”的情况。

　　在一些当地的房产中介网站上，一处名为“固安红树湾”的二手房，甚至挂出了平价出售的信息。

　　一家房地产中介机构的经纪人向《每日经济新闻》表示，这是因为，“红树湾项目”开卖时的价格过高；目前，其手中就有几套红树湾的房子，大多数是平价出手，也有的是赔钱甩卖。

　　21世纪固安馨园店的一位经纪人告诉记者，固安县在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好办理贷款，多数只能全款交易。

　　这位经纪人还分析了二手房不能贷款的原因：大部分在售二手房属于新房出售，房产证还没有办下来。“即便是有房产证的业主也不同意买家贷款购买，因为他们都知道，二手房批贷的审批时间很长。正常的要三四个月，慢的要五六个月。”

　　此外，户口问题也是二手房贷款难办的另一个门槛。

　　上述经纪人表示，如果贷款买二手房，购买人必须持有河北户口，“这是硬条件，买家必须把户口老老实实地迁过来”。

　　这位经纪人透露，二手房贷款最难过的关还是银行；在固安，几乎所有的银行都不给二手房放贷。

　　对于固安的后市发展，这位经纪人坦言，这里本就是县城，正常房价在5000元左右，由于距离北京近，才达到目前的高点。“2012年，我在这里买时价格在5000元，现在8000元，再想让一两年后翻番，不太可能。”

　　宾海房产等二手房中介机构的经纪人也表示了类似的看法。

　　中国房地产学会副会长陈国强在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，以目前固安的库存数据来看，有些偏高。因北京的高房价、限购，一些人群此前已经涌入固安。当地的客户很大比例来自北京，北京第二机场选址等利好措施已经对固安楼市起了很大带动的作用。目前，京津冀一体化加速等对当地的房地产投资，又带来了新的推动，但是出现量价齐升、跳升的可能性不大，因为市场最后还要回归到供需的基本面。

　　陈国强还提醒购房者，在固安置业，需要注意风险，不能因为政策利好，就盲目投入市场，不论是自住还是投资。

　　赵秀池也分析称，固安楼市借京津冀一体化和首都第二机场应声而起，近几年已经吸引了不少购房者。当地楼市能否实现持续发展，维持供求平衡，最终要看固安对外来人口的吸引力有多大，是否能够真正通过居业联动、产城一体把人留下来。

　　严跃进则认为，购买固安区域楼盘很多是北京刚需人群，此类人群平时的工作和生活空间都在北京，往往在固安的居住时间并不长。因此按照这样一个水平计算，那么很多已经出售的楼盘，虽然在统计上属于已经去库存的楼盘，但实际上是一种隐性的库存和空置。同时，最近一段时间受京津冀一体化效应的影响，当地楼盘去库存确实在加快；但这些政策同样会对包括通州、保定等城市产生利好，不排除部分原本希望在固安置业的群体撤离，这会进一步加大当地库存压力。