首套房认定“松动”：

　　享7折房贷利率不易，“回暖”路还长

　　9月30日下午，国庆节前最后一个工作日的最后一小时，央行、银监会发布了这样一份《通知》，其核心内容是：继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，对首套房认定给予放松，并重申首套房最低首付款比例和贷款优惠利率。

　　首套房认定“松动”消息传来，市场震动。也因为这条消息，使得“买房”这个话题在“冷”了相当长一段时间后，再度成为百姓街谈巷议的热门话题。不过，对于央行、银监会的这次表态，市场在短暂的消化之后得出了不少理性观点，业界人士纷纷表示，首套房认定放松可以解决消费者住房改善的刚性需求，同时，金融机构的房贷自主定价标准将使整个市场趋于理性。

　　银行不松口？

　　在央行、银监会发布的这份全称为《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提到：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　继建行10月9日发文称执行首套房认定新规后，10月10日，中国银行也发布相应政策。截至发稿时，四大国有银行均表示，对购买首套自住房的家庭贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

　　而在接受本报记者采访时，一位股份制商业银行信贷部负责人表示，据其了解，目前各大银行对于首套房贷的贷款利率平均为基准利率的9折或9.5折，虽然央行此前提出的针对首套房房贷7折优惠利率一直都没有取消，但各银行已经根据自身成本，给出了它们认为合理的定价。

　　而在交通银行首席经济学家连平看来，商业银行也是经营机构，要考虑的成本既包括利差，也包括员工工资和煤水电费用。据连平测算，按目前银行存款利率的平均水平看，如果贷款利率打到8.5折，利差区间就很小了，如果算上所有成本，则很多银行将出现亏损。

　　“我们现在不愿意接房贷业务。”一位多年从事信贷业务的人士这样表示。在他看来，尽管二套房认定松动、央行和银监会也提出了有针对性的贷款利率优惠政策，但相较上一轮房地产市场的火爆，如今很多要素都缺失了。“别的不说，只说银行对待房贷的积极性，就远不如当年。”

　　另一位业界人士表示，当前银行面临着很多硬性监管指标，除75%的存贷比、资本充足率，近来监管层严令禁止银行月末冲时点揽储等行为，提高了揽储的难度。“揽储很困难，存款少，贷款多，存贷倒挂，一些银行依赖拆借资金，特别是一些小银行通过同业拆借拿到资金的成本已经很高了，其很难再以优惠利率贷出去。”他同时表示，不要过度解读央行和银监会这次的决定，政策“松口”到房地产回暖、供需两旺之间，还有很长的路要走。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委也认为，如果按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，0.7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%，银行的资金成本则显著高于这个水平。

　　不过，也有业界人士强调，比起上一次房地产市场火爆时房贷市场的繁荣，这一次，无论是银行还是购房者，都在走一条理性回归之路。“上一轮房地产繁荣成就了不少房地产投资的经典案例，一些人通过贷款投资买房的确赚到了钱。而现在来银行咨询房贷业务的，绝大多数是要解决住房刚需，这可以说是房地产调控一个阶段之后，我们乐于看到的情况。”一位业界人士这样表示。

　　期待细则落地

　　虽然大型银行陆续表态，但业界人士表示，关键要看各地分支行如何出台细则。中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，政策起到了引导作用，具体实施还要看市场供求关系，银行业要打算盘。“是否打折，给哪些客户打折，打怎样的折扣，既取决于银行所在地区的房价水平、贷款需求量，也取决于银行在某地开展住房信贷的规模。如果前期已经开展了大量住房信贷业务，目前要平衡贷款结构，则此类银行短期内可能不会更为积极地拓展二套房贷业务。”

　　曾刚同时表示，银行还会考虑业务的成本和盈利是否成正比。银行扩展房贷业务有利有弊：好处在于房贷本身风险权重比较低，资本占用少；坏处在于房贷的综合收益率比较低，不能像开展企业贷款那样，连带产生财富顾问、企业结算等其他方面的收益。

　　而在中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇看来，央行和银监会的表态起到了一种“宣誓效应”，也就是要告诉买房人，符合规定的二套房贷银行可以认定为首套房贷，同时可以让贷款者享受到低至7折的贷款利率优惠，以此刺激购房需求。“但要注意的一点是，伴随着利率市场化进程，我国银行贷款利率已经取消了上下限，换句话说，只要银行愿意，给客户的房贷优惠利率不止可以是7折，甚至可以是5折，关键要看银行愿意为哪些客户打折，这取决于每一个客户的资质，银行再根据这些资质，进行差异化定价。”

　　他同时表示，未来，银行有可能将房贷优惠作为一种营销手段，根据客户对银行利润的贡献度，重点“关照”核心客户。

　　全国政协委员、华东师范大学金融所所长黄泽民表示，这次大家聚焦的两个关键词是3成首付和7折房贷，监管层给出最低首付是出于信贷安全考虑的，而规定二套房贷最优折扣值得讨论，“房贷具体折扣应由各银行根据市场情况作出判断，这个数值不应是被规定出来的。”