“看了一些二手房后,我们发现市场上好的房源出售不多,但着急卖的房源和非优质房源挂牌较多,价格也继续在下行。”一位近期打算换房的购房者在看了不少北京北部区域的二手房后,向《证券日报》记者如是表示。

值得关注的是,记者近日在通州二手房市场走访时也发现,业主报价再度下挫,成交价也继续走低。中介门店生意冷清,不见加班。当来一单生意时,店内人员几乎全线出动,跟随购房者看房。记者在通州梨园某小区偶遇一家看房人,中介服务人员比这家看房人还多,且边走边推荐多套房源,并直言几乎都可以谈价,只要与业主面对面,都有商量的余地。

“天气冷,市场也冷,前一段成交量稍微有一点的回暖迹象,现在也不明显了。”在通州果园附近一家中介门店中,一位经纪人向本报记者表示,目前来看,十九大之后,业主报价又有小幅下降,但换房需求开始进入市场。

对此,麦田房产表示,近段时间,北京二手住宅市场仍呈现低温特征,10月份网签量仅为6371套,再次创下今年新低,成交价格也连续6个月小幅下滑。

不过,麦田房产称,不少市场人士反映,低温市场中也有一些新迹象,比如新增挂牌房源量出现了较大幅度的增长,10月份环比上涨了30%,这在一定程度上反映了市场供需矛盾在持续缓解。而在整体成交低迷的背景下,一些有着刚性改善需求的换房业主,开始成为近期成交的主力。

换房业主急售旧房

据麦田房产表示,受访业主王女士称,“我要买的房子已经定下来了,是同小区的一套三居室,这两天就想赶紧把原来的房子卖了,腾出购房指标”。

据了解,王女士位于呼家楼的这套房子,是一套106平方米的两居室,报价980万元,而此前两周,该小区一套同户型的房子成交价为976万元,比今年3月份价格高点时差不多降了20%。王女士说,因为想尽快卖掉,价格报得很实在,如果买方条件合适,价格还可以再商量,950万元也可以卖。

无独有偶,业主刘先生最近也挂出了自己位于酒仙桥的一套三居室,报价870万元,比市场价低出了差不多100万元,之所以低价挂出,是因为他看好了望京的一套房子,想要尽快完成置换。

与王女士、刘先生一样心态的业主不在少数,他们多是比较刚性的换房需求,看好了要买的房子,就想尽快把旧的房子卖掉,一方面是为了腾出购房名额,另一方面也为了筹措换房的资金。

“近段时间,遇到好几位都是这种情况的置换业主”,麦田房产百子湾区域一位业务经理表示,这样的置换业主,一般比较看重房源品质,如果他们定下了想要买的房子,旧房的价格愿意下调比较多。

同时,对后市预期的变化,也令越来越多的业主们更倾向于把房源挂牌出售。据麦田房产统计,10月份成交均价环比上月下降1.5%,这是自5月份价格出现下滑以来连续6个月呈现下降走势。在这样的背景下,业主方的价格预期逐渐扭转,担心价格继续走低下,更多业主将房源挂牌入市。

麦田房产统计显示,10月份的新增房源挂牌量,环比9月份增长了30%,创下了今年3月份以来的新高。而在业主调价房源中,降价房源比例达到92%,和上月相比小幅微降,但仍处于近几个月来的较高水平。

买方观望情绪仍浓厚

另据《证券日报》记者了解,即使二手房房价仍在下挫,但上述受访的看房人仍未着急定下,一方面是由于卖掉手中原有的旧房周期被拉长,资金尚未全部到位;另一方面,该看房人认为今年年底,乃至明年一季度期间,房价仍有下降空间,因此并未着急出手。

对此,麦田房产也认为,尽管房源放量明显增多,但是新增需求还是比较低迷,二手房市场的整体表现仍然乏力。10月份,北京二手房住宅网签6371套,环比下降31%,同比降幅达到73%,再创今年以来的新低。再往前看,第三季度(7月-9月),北京二手房住宅成交量同比降幅也达到70%,从6月起网签套数基本都只在7000套-9300套区间低位徘徊。

鉴于此,麦田房产认为,尽管网签与实际成交相比有一定的滞后,但从一线经纪人反馈的情况来看,整体来说,目前的市场整体还是处在胶着状态,除了一些急售房、优质房相对比较易于成交外,多数客户还是在观望,真实愿意出手的客户还是不多。造成这种现象的原因,有持续限购、信贷门槛提高等政策因素,也有业主价格降不到客户预期等现实因素。

“通常双方谈价时,业主都会愿意让一些价,但是如果总价仅仅降5万元、10万元,现在是达不到客户心理价位的,这种情况就很难成交”,麦田房产丽都区一位业务经理表示,所以现在看房的人不少,但真正能签约的比较少。

事实上,记者在通州走访过程中也发现,不少小区在高价位时成交价曾高达6万元∕平方米,现在成交价已降至4.8万元∕平方米,这是过去5年中,难以见到的降幅。而在北京二手房市场,包括环北京区域,20%降幅的二手房房源仍在增加。

麦田房产分析认为,鉴于目前二手住宅整体市场预期平稳下行,以及楼市调控政策的持续影响,接下来市场需求量上升可能依旧乏力。在这种情况下,预计未来阶段二手住宅价格还将继续小幅下降,但降幅在不同的楼盘间会存在差异性。

多位房企操盘手也向《证券日报》记者表示,从目前市场情况来看,“限购、限贷和限价”等政策压制了北京楼市的购房需求,预计直至明年一季度,仍将是低位运行的市场,算是相对好的购房时机。