不买车位不让进？“业主需求优先”原则须落实

12月21日晚上，江苏省扬州市某小区门口，一名54岁的男子在给儿子送菜时，由于所驾车辆没买车位被保安拦住不许进小区。男子与保安争执时突然倒地，后经抢救无效死亡。死者儿子表示父亲心脏不好曾做手术。据悉，该小区实行“不买车位不让进门”，但小区车位大部分空置，物业则被指是开发商的下属企业。过去几个月，该小区多次发生因无车位物业不让进门的冲突(12月23日《现代快报》)。

一个车位引发了悲剧。严格规范管理车位本是好事，但小区明明有大量车位空置，不考虑以出租方式给业主便利，反而坚持不买不许进，这样的规定是否合理？是否有强制购买车位的嫌疑？物业是否有权拒绝业主开车进入？

这起意外事件的背后，也并非一个简单的车位问题，还有开发商与业主长期以来的车位租购纠纷。买房时承诺可售可租，入住后却被告知只卖不租；本小区的业主对车位一位难求，车位却早已卖给非业主出租盈利；买房时强制搭售车位……这些车位引发的奇葩事，俨然将车位的商业价值体现得淋漓尽致。难道小区车位是继房子后开发商的第二个赢利点？

但车位并非完全独立的商品。有媒体统计，目前小区车位竟有7种产权归属类型，敞开式地上车位、规划的地上停车场、不计入公摊的地下车位、计入公摊的地下车位、人防工程车位、地下室或私人车库以及机械车位。按照物权法规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。因此，计入公摊的车位，开发商没有独立产权，也无权拿来售卖，只能供业主免费使用或出租，其所得也应归业主共有。

那么开发商持有的产权车位就可以自由买卖吗？物权法同样明确了一个原则，车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。但是，“业主需求优先”的原则在现实生活中往往没有得到很好的贯彻，“约定”的方式也被偷换概念成了开发商私自设定规则。上述扬州的小区明明有空置车位，物业本可与业主协商出租事宜，但变相强制要求购买，已经违反了物权法的规定。

近年来各地发生多起因小区车位产权纠纷导致业主和开发商对簿公堂的事件，这背后既反映出车位资源紧缺与家用汽车增速惊人的矛盾越来越突出，也有规划不足、分配不科学的原因。小区规划本就有车位配比率，车辆容纳量如何一看便知，开发商或物业为何单方面设定租售比例，甚至出售给非业主？恐怕是利益占了上风。

车位产权归属的复杂性、租售规则的随意性，都为业主利益的实现带来不便。既然“业主需求优先”原则已经法定，那么实际操作中理应简单明了。是否可以给予小区车位更清晰明确的产权归属分类？是否能要求开发商提前做科学的评估和规划，在买房前即订立车位租售规则？这些问题相关部门应提前考虑。张灿灿