奥林匹克花园小区（以下简称“奥园”）作为上海市松江区典型的万人聚居社区，建筑面积达75万平方米，共有164个自然楼栋，居住着近1.8万人，是一个特大型社区。

曾经，“奥园”有两怪：

其一，居民有点“怪”，对于小区内的电梯更新、管线改造等公共设施的维修不那么“上心”，对楼宇外墙修补似乎有一种执念，甚至“执着”到要寻求媒体曝光、频繁致电“区长信箱”，组建微信群商量上访……

其二，社区干部有点“怪”，一到下雨天、台风天，别人往家跑，他们得往外冲。拿着望远镜仰头看，生怕漏掉一个鼓包；拉起围挡也还是不敢放心，心里默念“老天保佑这次没事……”

“两怪”的根源牵系着同一个问题：“奥园”因开发周期跨度大，不同楼栋房龄差异明显。尤其是三期23栋楼宇于2007年至2009年间陆续交付，自2010年开始外墙保温材料陆续出现了开裂、空鼓和脱落的现象。

10年间，开发商、物业公司采用“打补丁”式临时修补措施，消耗大量专项维修资金，但治标不治本，随着房屋年限增长，墙体脱落情况愈发严重。

“截至目前，因墙体脱落损坏汽车4辆、电动车3辆、低层房屋构建物受损2处。”2021年，区政协主席刘其龙带队赴“奥园”所在的九里亭街道调研大型社区设施老旧、治理难度较大等痛点难点问题，街道党工委书记王平如是讲述：“最无奈的是‘反复修、修反复 ’。居民说我们‘打补丁’，我们自己也感到挫败。可大修的钱从哪来？方案怎么定？业主意见能统一吗？想想就头大！”

委员们绕着三期的23栋楼看了许久，居民王女士抓住机会就反映：“墙上总是‘ 打补丁 ’，看着闹心不说，出门总担心头顶掉东西……”刘其龙当场表示：“要着眼群众所需所盼，不断提升改造、完善规划，积极打造人民向往的高品质生活新家园。”

“补丁又补丁、补丁再补丁，那就一定不是补丁的问题了。”区政协委员、九里亭街道党工委副书记石宝孙联系了上海市岩土工程检测中心开展专业检测。根据检测结果，“奥园”三期建筑外墙采用的“无机保温砂浆”保温系统是造成外墙脱落的主要原因。这一材料在2010年前后被广泛应用于建筑阻燃材料，但这一材料对施工工艺、施工过程中的气候条件都有严格要求，容易产生脱落、开裂、空鼓等质量问题，其在2018年后被上海市禁用。

原因虽然找到了，但问题还在陆续发生：小区大门附近122号楼发生7楼一整层西墙的外墙砖脱落，面积约15平方米，幸未伤人：103号楼8楼南侧发生约15平方米外墙砖大面积脱落，砸断楼下晾衣架……

专题协商会上，居民情绪激动，担忧楼体安全与漏水问题会与日俱增，要求追究质量责任、公开维修方案；社区干部也纷纷吐槽：“每次出事没砸到人，都感觉是侥幸，后背发凉。我们最怕的就是‘ 万一 ’。所以明知是临时措施，也要把警戒线拉起来”；“上面有考核和安全压力，下面居民天天追问‘什么时候能彻底修好 ’。我们夹在中间，磨破嘴皮子跑断腿，问题还在那儿悬着……”

当外墙安全已从“物业维修问题”升级为“社区公共安全危机”，彻底维修所需的高昂成本与现有资金渠道之间的矛盾，成为基层治理中最大的“硬骨头”。“一场专题协商会沟通不了，那就再开一场专题协商会。”在委员们看来，协商会就是凝聚各方共识一起来“啃硬骨头”。

“硬骨头”在会上一根根被摆出来，根治脱落顽疾常规维修工艺需资金约5000万元，每栋楼需近200万元，但23栋楼可用专项维修资金累计不足400万元，资金缺口巨大，远超业主委员会和居民承受范围；根据规定，房屋交付五年质保期内，由开发商负责维修，目前脱落外墙已远超质保期；2009年建成交付的“奥园”房龄不满20年，要到2029年才能纳入政府老旧小区改造范畴，政府补贴难以做到平衡各方。

“在全过程人民民主的实践中，包括政协协商在内的各种协商渠道，是破解基层难题的利器。”从2023年到2024年，区政协将“奥园”的相关问题列为重点协商监督议题。区政协与相关单位一起组织包括城建部门、居委会、业委会、物业公司、居民代表和开发商在内的各方开展了近40轮协商。

特别是在关键的经费问题上，九里亭街道办事处副主任陈彪带队赶赴北京，与开发商总部企业进行深入交流。之后，委员们会同街道主要领导与开发商负责人进行了18次面对面协商，针对企业关心的项目审批流程优化问题及时联系了相关专家和上级部门，为企业提供了专业的政策解读和指导，帮助企业梳理解决问题的方案。最终开发商被各方协商的坚持与诚意打动，同意全额承担外墙修缮费用。

解决了“钱从哪来”，“怎么修得好、不扰民”成了新的考量。委员们的目光也从“会议桌”转向“施工场”，不同工艺的效果、工期与扰民程度等大家的事情同样需要大家来协商。

2024年，九里亭街道选取120-122号楼栋作为试点先行施工，外墙维修使用了高分子渗透型聚合物。这种环保材料可以对掉落的外墙保温层进行修复，同时原有外墙可以继续保留，这样减少了很多工序，还能减少施工对居民的影响。

修缮完成后不久，台风“贝碧嘉”“普拉桑”接连影响上海，试点楼栋的新外墙经受住了新工艺的考验。“台风天过后特意去看了，墙面一点事没有，比以前结实多了！”居民们分外欣喜。

2025年，历经5个多月的施工，“奥园”三期前后共涉及23幢楼宇、总面积近13.5万平方米的修缮工作全部完成。当委员们再度来到“奥园”，看到的是各项质量标准达到预期；听到的是社区干部们说：“终于跳出了‘ 应急循环 ’怪圈，居民和我们都能安心地走在小区里……”

跨年之际，九里亭街道收到一幅来自“奥园”居民的《万人联署铭感长卷》，密密麻麻的签名背后是居民对各方协力破解基层治理难题的真挚肯定。在“奥园”、在九里亭、在松江，通过“将风险隐患化解在基层、把实事办在居民心坎上”，一个把居民“心头忧”转变为基层治理“新亮点”的实践样本已然呈现，勾勒出的是上海这座城市基层治理的温度与效能。

（潘良蕾 本报记者 顾意亮）