房子，是中国人最深的牵挂之一；楼市，也是观察经济冷暖的一扇窗。随着首套购房贷款年化1个百分点财政贴息等政策落地，部分城市新房、二手房市场出现边际暖意。面对回暖迹象，10月25日，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会原会长柴强接受本报记者采访时把目光放得更长远：“经济越发达，房地产业增加值占GDP比重越大，越是国民经济的支柱产业。不能把短期波动当成长期趋势，更不能因为深度调整就否定房地产业的支柱地位。当前的关键是全面理性看待房地产从增量时代进入存量时代，从大规模增量建设转向存量提质增效和相关服务。”

■ 调整是阶段转换，并非简单下行

柴强表示，1998年我国停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化后，房地产经过20多年快速发展，显著改善人民居住条件，也加快城市发展和基础设施建设，拉动经济增长、扩大就业。目前城镇人均住房建筑面积达到41平方米左右，户均住房超过1.1套。

“2026年上半年全国二手房交易量在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次超过新房，标志着我国房地产市场正式进入存量时代。”柴强说，“进入存量时代，是过去房地产发展成功导致发展阶段转换的表现。如果城镇住房还普遍短缺、供不应求，就没有现在的转型升级要求。”

对于2021年下半年以来的深度调整，柴强认为，开发投资、新建商品房销售等指标持续下降，是结构性转型、对过去房价过快过高上涨和开发投资过热的自然回调，以及主动“控增量”等多重因素叠加的结果。“新房销售下降，既有需求减少原因，也是此前土地成交和新开工持续下降导致新增供给减少的结果。房地产市场还有赖于经济基本面支撑。”

柴强提醒，参照国际经验，我国新房成交占比的长期均衡区间预计为20%—30%。“要‘把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待’，当前的主要堵点是‘卖旧买新’不够畅通。”

■ “占比在降、分量仍重”，统计须跟上

房地产从增量时代进入存量时代，发展重点从重增量开发建设转向重存量更新改造和运营管理，房地产业作为服务业的特征更加明显。柴强指出，2026年上半年房地产业增加值占GDP比重降至5.9%。“这是‘占比在降、分量仍重’的格局。占比下降主要是房地产开发投资和新建商品房销售下降带来的，但我国住房需求潜力、房地产市场和房地产业发展空间仍很大。”

“城镇人均住房建筑面积尚未达峰，高品质住宅并不多。我国房地产业增加值占GDP比重与发达国家相比还显著偏低。”柴强举例说，世界前十大经济体中，七个发达经济体2024年房地产业增加值占GDP比重普遍在10%以上，约为我国5.9%的两倍。“成熟市场占比更高，说明我国房地产业仍有空间，只是要从增量开发转向存量服务。”他还表示，目前我国城镇居民家庭消费中住房消费比重保守估计为25%—30%，长期看，实际租金、虚拟租金加物业费、维修改造等约占三分之一，是最大单项支出，且总量巨大。

柴强认为，当前以房地产开发投资和新房销售为核心的统计体系，难以全面反映存量时代房地产业的贡献。“2025年美国房地产业增加值占GDP比重为12.18%，其中居住类租金占77%、商业房地产租赁与服务占10%、房地产开发投资仅占8%、房地产中介及相关服务占5%；我国房地产业增加值中房地产开发经营占50%，自有住房服务占29%，物业管理占15%，房地产中介及其他服务占6%。美国房地产开发投资占比不高，但房地产业增加值占GDP比重仍超过12%。因此，需要改革完善统计核算，更加科学全面客观反映存量时代住房消费和房地产业对GDP的贡献。”

■ 打通置换链条，培育“好房子”动能

面对存量时代的置换需求，柴强认为，卖小买大、卖差买好、卖远买近、卖旧买新等住房置换会越来越多，有利于房地产资源有效配置、促进职住平衡，也会带动装修、家具家电等消费。“打通一二手房置换链条的关键举措，是加快搞活包括二手房在内的商品房流通，增加居民购房能力，解决购房后顾之忧。”他建议，将购房贷款贴息政策扩大到差价换购自住住房；对“限售”商品房允许为购买改善性住房而提前上市；允许居民用存量房抵押贷款购买改善性住房；探索住房抵押贷款保护保险或担保，以及无追索权个人购房贷款，购房人仅以抵押住房为限承担还款责任。“要规范发展房地产中介，参照国际惯例和我国港澳台地区做法实行牌照制度，推行单方代理、房源共享和联合销售，提供安全优质高效的中介服务。”

对于开发投资指标过快下降，柴强认为应把房地产开发投资、城市更新的一切积极因素调动起来。“房地产拉动投资的方式将转向参与城市更新，同时推动老旧住房自主更新、原拆原建普遍有序开展。”他建议，改革完善规划和用途管制，建设用地按负面清单、弹性区间、正面清单顺序安排；将民企与国企一视同仁落到实处，在融资、审批等方面享受同等待遇；兼顾“控增量”“稳房价”“稳投资”，适当增加优质高端改善性住房供给；鼓励居民建造、翻建、改造、大修、装修自住住房；探索建设用地使用权随时申请续期到法定最高年限的灵活机制。

谈及中国房地产的未来，柴强很有信心。“本轮调整并非首次深度调整，此前已有过多次，最终都闯过去了。房地产特别是住房始终是人们所必需的，没有替代品，只会升级换代。”他说，住房需求已从“有没有”转向“好不好”，城镇人均住房面积还未达峰，存量房更新改造规模巨大。“我国房地产业增加值占GDP比重将逐渐上升，估计在10%左右。要大力建设好房子，更好满足住房消费需求，增强居民对经济发展、就业、收入增长、房地产市场长期向好的预期和信心，推动房地产和经济相互促进、良性循环。”（记者 陈建萍）