追访

首付贷的本质就是P2P?

据业内人士介绍，从提供服务的方式来说，目前这类产品一般有以下几种。第一种是中介自营，如搜房、链家、世联行等，而放贷的范围基本是自己的楼盘或有合作的地产商。具体操作情况是，用户在申请贷款时，需填写包括收入、银行流水等相关信息，放贷方在审核通过后放款给客户，客户再用来缴房款，这些过程一般会有人跟进，以确保资金用于购房。

第二种模式是一些地产商和中介与第三方机构合作。多数的互联网金融平台开展的首付贷业务即采用该模式。跟第一种模式相比，在这种模式中，放款和风控都在第三方机构的手上。近期陷入兑付危机的P2P平台鑫琦资产上海分公司的模式即跟此十分相似，其被质疑通过P2P的模式帮助房地产商融资。

还有一种就是平台直接提供贷款，相比前两种，这种模式可能并没有限定楼盘，用户可以有更多的选择。这种模式的优点是比较容易避开利益输送的嫌疑，但同时这种模式对风控的要求比较高。

北青报记者了解到，提供“首付贷”的资金来源中平台自有资金比例非常小，绝大多数来源于P2P理财资金。如链家金融、搜房控股旗下的房天下、世联行旗下的“世联集金”等都有相对应的理财产品。一名业内人士指出，所谓的“首付贷”就是P2P，一些平台涉嫌自融、一些涉嫌利益输送，其中存在巨大的道德风险，一旦房价停止上涨甚至下跌，这些产品极易陷入兑付危机。

调查

楼市场外配资规模超万亿？

一位某P2P平台的风控专员告诉北青报记者，首付贷其实在好几年前就有了，但在去年以来发展迅猛，目前市场上利用银行以外“加杠杆”配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%之间，其中“首付贷”又占了近一半的比例，其次是信用消费贷。

而根据媒体报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。根据各大中介公司公开宣传的数据显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额或早已超过1万亿元。而这个数据还不包括许多大大小小的P2P平台。

中原地产首席分析师张大伟表示，官方在政策层面加杠杆可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆也在出现。各种首付贷款已经可以将首付降到最低5%，也就是杠杆率可以放大到20倍。甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。

也有业内人士认为“首付贷”的风险被夸大。网贷之家首席研究员、盈灿咨询CEO马骏表示，目前有些大的P2P平台已经“阳光化”了。以前没有首付贷的时候，购房者必须通过亲戚朋友等借钱，但现在有了首付贷。这在房地产市场以万亿元计的交易中，只是九牛一毛。