新建住宅豪宅化趋势明显

综合房价、地价整体上涨等因素看，高档住宅交易量价齐升有一定必然性，这也表明我国房地产供应结构正在升级，能更好适应新的市场需求。但在业内人士看来，近年高端住宅市场崛起的背后，明显可见一线城市和部分二线城市新建住宅的豪宅化趋势：越是城市核心区、商务中心，新建住宅项目越发高端，呈现低密度、大户型、高单价的特点。

数据显示，北京高端需求近年来一直表现稳定。千万级豪宅成交套数近几年一直保持在每年2000套左右的成交。统计显示，北京已经出现了数十宗地块楼面价超过3万元，地价高成本带来的资金压力使这些项目未来的预售定价方面会受到一定限制。例如东坝、丽泽、大兴板块快速崛起，该板块聚集了龙湖、泰禾、招商蛇口、葛洲坝、华润、婺源地产等多家品牌开发企业，形成了“内城顶豪首区”。

在天津南开区，近三年间该区新开楼盘大多属于高端产品，比如“复康路11号”楼盘最小户型159平方米，单价超过7万元每平方米，单套总价均超过千万元；“鲁能公馆”楼盘最小户型145平方米，单套最低总价也突破800万元。

此外，记者在天津南开区“天房崇德园”楼盘走访了解到，与一期90-140平方米的普通两居室、三居室相比，今年即将开盘的二期主推洋房及叠拼别墅，洋房建筑面积为157平方米3居、186平方米4居户型；叠拼别墅建筑面积为240—257平方米4居户型，多是千万元级别豪宅。

3月下旬，杭州萧山区北两宗相邻宅地出让，参与此次竞买的单位达35家，最终两宗地块分别由融信、恒大以36.46亿元、36.2亿元竞得，楼面价分别达30816元每平方米、30387元每平方米，创下杭州钱塘江南岸的地价新高。有业内人士坦言，楼面价高于楼盘价，新建住宅豪宅化呼之欲出。

易居房地产研究院智库研究中心总监严跃进说，近几年部分热门城市住宅用地供应量逐年萎缩，土地成交价持续上涨，地价涨幅高于房价，这也迫使开发企业通过拔高楼盘定位、提高装修品质等方式增加附加值，获取更高溢价率，因此带来新建住宅豪宅化的趋势。

因需制宜引导新建住宅供应

有关专家认为，热门城市新建住宅豪宅化倾向，对于当前楼市回归“住”的属性，有两个方面的负面效应。

一是传导房价上涨压力，助长楼市泡沫。浙江豪世华邦地产置业经理王博说，从地产行业规律看，新建住宅价格是二手房价格走向的指南针，一个高端项目入市，立马给周边新建住宅、二手房带来了涨价空间。

二是住宅供需结构失衡，引发其他问题。新建住宅的豪宅化趋势带来新房供应结构失衡，这既使刚需人群的置业需求无法得到最基本的满足，也使得豪宅的去化成为潜在问题，不利于房地产市场长远健康发展。

在某直辖市从事公关行业的“入城刚需”购房者杜洋直言，如果城区变成豪宅区，意味着以往市民平等共享的基本教育和医疗资源，将被资本圈占、专供富人权贵，加剧并显化了社会不公。

业内人士表示，一线城市和热门二线城市的高端住宅供需两旺，表明“豪宅化”有一定合理性，但从楼市平稳健康发展来看，这一现象势必不能过度、无序发展，宜因需制宜加以引导。

专家认为，遏制房地产市场豪宅化趋势，让住房回归居住属性，首先要在源头端做好控制和调节。有关部门在规划审批新建住宅供应结构时，应更加量化、细化、前置化，在充分掌握购房者需求结构的基础上，规划相应供给，促进供需匹配。

记者了解到，北京、上海等地都提出了关于满足刚性住房需求的调控政策。北京提出，加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；上海提出，根据地块不同情况，进一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地产开发企业自持住房的比例。

专家表示，这些措施收效关键还在于执行到位。此外，对于天津、杭州、南京等“准一线城市”、热门二线城市而言，也宜及早应对新建住宅豪宅化、避免刚需楼盘供应不足，才能有效缓解房价上涨压力。