导致资源错配不利于效率改进

所谓效率改进，是指改进生产要素与技术的结合方式，将生产要素等资源更多地配置给高生产率的部门和产业。如果低生产率的部门和产业占用了过多资源，那么将会导致资源错配和效率损失。

房地产行业本身的技术含量和生产效率就相对较低，因此过度依赖房地产自然会引发房地产部门与实体部门之间的资源错配。不仅如此，房地产还会阻碍产业结构升级，从而引发落后产业和新兴产业之间的资源错配。房地产行业所拉动的钢铁、水泥、玻璃等行业大都是技术含量偏低并且产能过剩的落后行业。由于房地产能够创造出较为稳定的市场需求，因此它们既不会自动退出市场，也缺乏转型升级的动力。长此以往，房地产及其相关联的落后产业将会占据大量宝贵的信贷等资源，阻碍新兴产业的成长，从而引发落后产业和新兴产业之间的资源错配和效率损失。

事实上，房地产阻碍产业结构升级的迹象已经显现，透过富豪企业家的行业分布可见端倪。“胡润全球富豪榜”数据显示，2015年中国上榜富豪多达30%来自于房地产行业，在所有行业中排名第一。与之不同，发达国家的富豪企业家则主要来自新兴产业以及高端制造业，例如美国和日本富豪企业家来自于新兴产业以及高端制造业的占比分别高达23.3%和37.8%，而且在所有行业中高居首位，而我国只有10.1%。富豪企业家是一个国家的精英群体，是产业结构转型升级的引领者，当富豪企业家过多地集聚在房地产以及产能过剩的行业时，将会阻碍产业结构升级并导致落后产业和新兴产业之间的资源错配，不利于效率改进和长期经济增长。

容易引发房价泡沫化风险

导致资本积累大幅下滑

理论和国际经验都表明，房价泡沫不可能长期持续，历史上美国、日本和东南亚等国家和地区的房价泡沫均以破裂而告终。更严重的是，房价泡沫破裂属于罕见的灾难性事件，一旦发生就会造成严重损失，尤其会导致资本积累大幅萎缩。一方面，房价泡沫破裂意味着房地产等资产价格大幅下降，这会导致既有资本存量的价值缩水。另一方面，房价泡沫破裂会导致房地产投资和企业设备投资增速大幅下降，从而阻碍新增资本积累的进程。日本20世纪90年代的“大衰退”和美国2008年的金融危机就是由房价泡沫破裂所引发的，并且通过上述两条机制对资本积累产生了严重的负面冲击。以企业设备投资为例，日本企业设备投资增速从房价泡沫破裂前的16%跌至泡沫破裂后的-10%，美国的企业设备投资增速则从房价泡沫破裂前的10%下降到泡沫破裂后的-22%。

具体到我国，四大一线城市和部分热点二线城市房价已经呈现出泡沫化风险，如果继续依靠房地产拉动增长，房价泡沫破裂的风险将越来越大。一旦泡沫破裂，将会导致中国的资本积累大幅下滑。这不仅是因为房地产及其相关产业的投资增速会下滑，更重要的是会引发实体部门的投资萎缩。实体部门的大量企业通过房地产抵押获得贷款，房价泡沫破裂后企业所抵押房地产的价值将显著缩水，很可能引发债务清偿和资产廉价抛售的恶性循环，甚至陷入“债务—通缩”陷阱。日本20世纪90年代的“大衰退”等典型“债务—通缩”案例都是由房价泡沫破裂导致的。由于中国企业的债务负担目前已经处于全世界高水平，再加上中国企业的债务很大程度上源自房地产抵押贷款，一旦房价泡沫破裂，对实体部门的冲击将会比其他国家更加严重，从而阻碍资本积累和长期经济增长。

依靠动力转换

推动经济持续健康发展

基于上述考虑，笔者认为，新时代下我国不应该再将房地产作为“稳增长”的工具，而应尽快让住房回归其居住属性。

值得强调的是，党的十九大报告专门指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，“让全体人民住有所居”，从而明确了政府部门要求住房尽快回归居住属性的决心。不仅如此，2016年12月的中央经济工作会议、2017年2月的中央财经领导小组会议以及2017年政府工作报告等重要会议和文件都明确要求加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，其根本目的都是促进房价平稳增长并且满足不同收入群体的住房需求。新时代下，这些举措将有助于房地产摆脱“稳增长”工具的身份，更好地回归其居住属性。

既然新时代下我国不能再使用房地产“稳增长”，那么应该如何促进经济持续健康发展呢？短期而言，应该主要借助于货币政策和财政政策等常规宏观政策工具，对短期经济波动进行逆周期调节以平抑产出缺口，从而实现短期“稳增长”的目标。长期而言，则需要加快增长动力转换从而推动经济持续健康发展。正如党的十九大报告所指出的，“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期”。

在此背景下，应该深化市场化改革，包括推进要素市场化改革、进一步简政放权、消除行政垄断、取消教育等行业的市场准入等，从而将经济增长的动力源泉从资本和劳动等“旧动力”尽快转向全要素生产率和人力资本等“新动力”，提高潜在经济增速，实现经济的可持续增长。