新一轮棚改面对三重挑战

　　棚改越来越进入“啃硬骨头”阶段，政府主导面临政策细化与创新

　　面对1000万户的棚户区改造任务(2013～2017年)，在2013年完成304万套改造目标的基础上，2014年各级政府部署了370万套的改造任务。

　　在数量提升的背后，是难度的增加。经过几轮建设，各地商业开发空间较大、易改造的棚户区多数已基本完成，剩下的主要是难啃的“硬骨头”，尤其在中西部、林区和矿区，市场空间更小。

　　另一方面，随着城市中心区域土地紧张，棚改出现向城市外围和边缘扩展的趋势，新建、改造老旧基础配套设施的资金需求巨大。

　　记者在黑龙江、辽宁、内蒙古、湖北、四川、江西、贵州等地调研采访发现，加速棚户区改造面临着财政减收压力、债务风险升高、改造难度加大等不利因素。

　　怎样化解经济结构调整、房地产行业下行的影响，怎样确保首先保障最困难和最迫切的人群，怎样协调各个环节的政策举措，成为新一轮棚改绕不过去的坎。

　　破解资金难题

　　“资金缺口大已成为本轮棚改的最大难题。”住房和城乡建设部副部长齐骥称，不少棚户区位于中西部、独立工矿区、资源枯竭城市和三线企业集中城市，市场运作空间小，配套压力大。在一般城市中目前待改造项目，多数也商业开发价值低，加上建材和人工费上涨，资金很难平衡。

　　有专家分析，2013年中央财政下拨支持城市棚改资金355亿元，按照2013年完成的304万套棚改房计算，平均一套房子中央补贴约1万元，资金的大头压在地方政府身上。

　　成都市武侯区有14个棚户区列入改造，预计投入25亿元。武侯区房管局副局长吴绍富介绍，最大的瓶颈是资金，亏损面较大。市区2.5环内房子售价1.2万元／平方米左右，稍远点也不低于7000元／平方米，拆一亩地的成本平均就在1500万元到1800万元间。“最后能平衡资金的地往往用得还不到一半，因为要搞道路、绿地、幼儿园这些基础设施，又是一大笔投入。”

　　吴绍富说：“现在留下的大部分是这样的地块，算不过来账，结果开发商打不上眼，百姓无力改造，只能政府‘兜底’，全下来恐怕亏7个多亿。”

　　采访中记者获悉，江西省今年各类棚改需500多亿元，刨去央补和省级配套后，还有400多亿元缺口。在北方，黑龙江省省会哈尔滨新启动五年222个棚改项目，全部完成至少需要1300亿元。资金从哪儿来？是摆在地方面前的首要问题。

　　国有工矿、林区和垦区是本轮棚改的另一重点。黑龙江省社科院经济研究所副所长程遥认为，与城市棚改相比，以东北国有林区为例，由于减、停伐，资金问题更为突出。处于艰难转型中的内蒙古森工集团，至今有7.6亿元棚改贷款无力偿还；在小兴安岭伊春国有林区，甚至出现政府向开发商“赊账”搞棚改现象。伊春市委书记王爱文说：“没了木材收入，林业局不断欠账，全市开发商垫资至少15个亿，再不解决后期棚改难以运转。”

　　另一方面，2013年以来，一些城市，尤其三、四线城市房地产市场出现了滞销、降价的现象。湖北省住房保障局督查管理处处长邹天祥认为，房地产市场萎缩，无法用土地二级开发来补充棚户区改造的资金缺口，项目就做不下去了。

　　部分参与棚户区改造的开发商明显感受到来自房地产市场的压力。德阳市新里程房地产公司经理袁洋说，市场的不可预见性太大了，两年前，我们着手实施阳光高地这个棚户区改造项目时，预测每平方米4200元是盈亏的平衡点，当时的房价是4500元。现在楼房快封顶了，预售价格只有3900元／平方米，而且还在往下走，房价已经到了平衡点以下，只好咬牙亏本做下去了。