四重因素影响　购房心理战转向

　　记者在采访中发现，这些优惠不乏作秀的成分。但即便是作秀，如果有一些历史的纵深感，就能明显发现出不同。

　　广州保利的销售人员表示，首付分期是“大促销活动”“不可能一直持续下去”，希望记者早下决定，“手快有，手慢无”。

　　而将时间回溯到２０１３年１０月，还是在保利·西海岸，销售人员的底气要强硬很多：购房首付３成，且需和开发商规定的贷款合作银行签订合同，该银行当时执行的首套住房贷款利率上浮１０％。购房者要么买，要么走。

　　“一旦出现这种情况，你就知道，开发商又要心口不一了，这证明，他们的日子开始不如想象中好过了。”一位购房经理表示。

　　记者采访发现，目前，至少有四重力量影响并导致了这一结果。

　　－－市场调节。中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家分析，从２０１２年下半年开始，一线城市的楼市已经出现了一波连续十多个月的上涨，国家统计局公布的数据显示，截至２０１３年１２月，京沪穗深四大一线城市的房价同比涨幅超过或接近２０％，在已经执行了２年多的严格限购政策后，尽管供需矛盾仍然紧张，但挤出了投资投机需求后，绝不足以支持如此大幅度的疯狂上涨，在挤出了追涨、恐慌的超前购房阴影后，市场必然会有所理性调整。

　　－－调控发力。在一线城市“越调越涨”的压力声中，京沪穗深在去年下半年都出台了更严格的调控加码规定。例如，广州将外来人口缴纳社保允许购房的期限从２年增加到３年，这些严格的调控政策也在巩固和加强调控的效果。

　　－－预期分流。北京２０１４年起试点安居性商品房，仅前两个自住房项目的申请就超过４０万套，从商品房分流了大批需求，并直接影响了市场预期。北京市统计局最新发布数据显示，前两月北京商品房销售面积比上年同期下降３９．１％。而广州、深圳等多地已经或筹备推出类似共有产权保障房项目，也将给市场带来巨大影响冲击。

　　－－资金压力。中原地产分析师薄夫利认为，尽管去年上市房地产企业销售回款再创新高，但在房地产融资持续收紧和频频出击抢当地王等叠加影响下，开发商也需要让利跑量，加快资金周转。

　　规划着陆　能否让“只涨不跌”神话祛魅

　　从时代地产到万科、保利，这些标杆地产公司近期在一线城市的动作表明，在经历了过去一轮快速上涨后，本已居高不下的一线城市核心区域房价对调控并非“免疫”，也绝不是只涨不跌的“神话”。

　　国家统计局最新公布的数据显示，２月北京房价同比上涨１５．５％，和去年动辄２０％左右的增速相比，涨幅已经开始有所收窄。

　　专家表示，这不仅对一线城市楼市和购房者预期带来影响，对全国市场也将带来传导和示范冲击。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗说，一线城市出现的降价促销将对库存较大的二三线城市起到示范作用。虽然目前部分二三线城市还没有出现明显的降价现象，但预计未来两三个月将看到一些变化。

　　３月１６日，国务院正式颁布《国家新型城镇化规划（２０１４－２０２０年）》，其中明确要“健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。”

　　李铁岗认为，这是未来房地产市场发展的纲领性文件，对一线城市而言，城市功能的再定位和人口、产业的纾解转移将在未来成为缓解供需矛盾的重要武器，对遏制二三线城市乃至四线城市出现的“造城冲动”，引导其在产业城镇化的基础上发展健康的房地产市场，也具有重要的指导意义。