弃购原因多种多样

　　汇星苑开发商金隅嘉业对603户弃购家庭随机回访，接受访问的70户家庭中，3/4家庭是由于支付能力有限而放弃了选房。

　　项目营销部经理陈玉谦介绍说，这些家庭具体情况又各有不同，一部分无法凑齐首付，一部分支付不起贷款月供，还有一部分由于退休无法申请贷款。

　　保障房轮候家庭是自住房的优先家庭。汇星苑项目中签家庭中，轮候家庭有百户左右，开发商介绍，这类家庭弃购的概率非常高。

　　自住房制度设计之初，关于将保障房轮候家庭作为优先对象，曾有争议。住房保障部门当时的解释是，有意愿的住房保障家庭可以通过亲友帮助等多种方式，筹集购房款项。从目前实际情况看，确有不少轮候家庭虽然中签，但由于经济原因放弃购房。

　　此外，自住房项目的客观情况，也是出现弃购的原因。悦都汇项目负责人表示，通过与客户的沟通，除支付能力外，多数家庭因对地理位置不满意而弃购。陈玉谦认为，每个项目因为其自身的位置、品质、价格，无法满足所有申购家庭的需求。例如在城北上班的市民，选择南六环的自住房就很不现实。

　　自住房推出之初，北京市住建委曾提醒，两年内北京将保证7万套自住型商品住房土地供应，购房人应结合自身实际需求，结合项目区位、价格、套型等理性选择申购项目，不必每个项目均尝试申购。目前来看，同时申购多项目者并不少，已有人在前3个项目同时中签。

　　分析弃购原因，北京市住建委相关人士表示：保障房优先家庭因经济条件放弃是制度设计，他们既有选择权，也有放弃权，很正常；同时中签者，只能选择一个项目，必须放弃其他项目；同时还有一些申购者，之前未仔细考虑，中签后发现不合适，放弃了。

　　价格吸引力依然存在

　　价格，无疑是影响购房者的重要因素。全国房价普降已成气候，成为弃购的一个背景。

　　但北京房价的下降趋势仍不明显。国家统计局公布的6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，北京新建商品住宅价格指数为环比增长0.1%，同比增长8%。北京市统计局公布今年上半年经济运行情况时，对房价的表述也十分谨慎，仅称“房价涨幅逐步回落，涨幅形成趋势性回落态势”。

　　二手房价格方面，6月环比下降1.3%，同比增长4.7%。有市场研究机构认为，上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达到7.3%，个别区域降幅更大。“自住房项目周边楼盘中，个别房源价格甚至降到了低于自住房水平。”

　　但对这一说法，市场并未形成共识。有其他研究机构负责人认为，上述降价略低于或与自住房持平的二手房项目，基本都是建筑质量较差、户型不太好的项目，且属于个别项目中的“点降”。

　　一位自住房项目负责人对记者表示，从实际销售情况看，目前行情下，自住房仍然吸引了大部分刚需客户，价格吸引力依然存在。

　　弃购升级将有负面影响

　　对目前出现的弃购现象，一种看法是说明政策失灵，但也有看法认为这说明自住房正在流向真正需要的目标人群。

　　一位房产中介机构人士分析说，自住房已经起到抑制房价的政策效果，但其申购门槛很低，只需要符合商品房限购条件即可。目前看，随着房价停滞乃至下调，投资者觉得不划算放弃购买，低收入者无奈放弃后仍可回归保障房系统，真正的夹心层觉得项目合适仍会购买。

　　但是，“弃购升级”仍会产生一些负面影响，需引起重视：一是影响夹心层刚需群体的购房选择，二是影响政府主管部门掌握、判断市场需求，制定政策。汇星苑、悦都汇等已完成选房项目的负责人建议说，可在申购或弃购环节增设合理门槛，避免出现表面高弃购率。北京市住建委对这些建议尚未回应。

　　据记者观察，“弃购”目前仍是伪概念，但对于未来可能出现的“困境”要早作打算。自住房在土地出让时已经“锁定”房价，房价上涨时能发挥“定海神针”作用，但如果普通商品房价格进一步下调，真正出现“倒挂”现象，自住房的吸引力不及普通商品房，如何定价，政策应提前储备。