应尽快摆脱过度依赖房地产业现状

　　新京报：你的研究领域里还有一项是对美国和欧洲房地产周期的研究。

　　谭小芬：对。2006年，当时还在社科院。当时中国房地产房价涨得比较厉害，出现比较明显的泡沫。所以当时就研究美国和欧洲的房地产市场，想从中得到一些启示。当时重点跟踪了美国的房地产市场，对房地产市场对宏观经济的影响感触比较深。后来去理解美国的次贷危机为什么那么严重，因为它的源头是房地产。

　　房地产跟宏观经济有两个方面的联系。第一是实体经济，比如说中国，房地产联系着建材、钢材、水泥、装修等大概60多个行业，跟实体经济的关系非常强。第二是金融，因为大部分贷款都是以房地产作为抵押。美国的房地产还有很多的衍生产品，所以它对实体经济和金融体系的影响非常大。

　　新京报：2006年对美国房地产市场周期的研究，如今来看，对中国房地产市场有无借鉴意义？

　　谭小芬：美国的房地产投资占整个投资最高才10%，房地产投资并不高，但中国的房地产投资占到整个投资的20%-30%，这个非常高。而且我们的房地产抵押贷款增长得也比较快，信贷持续增长那么快是有问题的。

　　所以启示是，第一，房地产市场因为连着实体经济和金融体系，所以对于房地产市场的控制，不能直接控制房价（国外不会直接控制房价），可以控制金融机构的信贷，可以进行顺周期性的监管。所以对房地产市场信贷怎么进行监管非常重要。欧洲央行在2005年、2006年的时候就非常关注房地产信贷的增长。

　　第二房地产对宏观经济的影响要特别重视。在中国，房地产行业已经成为经济的重要支柱，房地产投资在总投资中的比重高达25%，房地产投资的波动对投资总额和整个经济增长都会带来非常显著的影响。而且，房地产行业大量资金来源于银行体系，开发商从银行贷款、买房者从银行贷款，风险也不容忽视。纵观历史，从日本的资产价格泡沫破裂到东亚金融危机，再到美国次贷危机，无不与房地产有关。我们应该以此为鉴，尽快摆脱过度依赖房地产业的现状。

　　房贷7折优惠可能性很小

　　新京报：近期央行新规：首套房首付比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行首套房贷款政策。你怎么看这次央行和银监会松绑楼市限贷？

　　谭小芬：今年可以看到经济下行的趋势比较明显，政府反腐的力度比较大，所以实体经济如果下来了，一定要有另外的领域发展起来让大家觉得不会特别糟糕。

　　现在北上广一线城市还可以，房价不存在大幅下跌的基础。但是像三四线城市，房地产价格下跌风险较大。

　　中国房地产市场的暴利时代已经过去。对于房地产，我觉得现在政府是比较矛盾的。一方面，害怕它涨，老百姓会怨声载道；另外一方面，又害怕它跌。一跌的话，银行体系、地方融资平台都会出问题。

　　但是房价不可能不动。我觉得政府还是希望稳定住房价，又有一点点上涨。所以看到房地产价格往下跌了，就刺激一下，但是这个刺激实际上还是局部的。因为现在贷款利率掌握在银行手上，贷款利率市场化，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，我觉得可能性很小。

　　目前，商业银行1年期以上的贷款基准利率为6%左右，7折就是4.2%。眼下银行理财产品，一年的收益也能达到5%-6%，这比贷款利率7折后的4.2%反倒高。也就是说，执行7折利率银行很可能要赔钱。所以这次央行只是这么规定，但是商业银行在力度上会减弱很多。

　　新京报：在业内分析人士看来，房贷新政已经算是定向降息了。现在市场比较关心的是央行会不会全面降息？

　　谭小芬：我觉得央行全面降息可能性很小。如果中国经济真的要往下走，央行有可能会降息，但是现在有几个因素制约降息。

　　第一，国际上的因素，美联储加息只是时间问题。美国在加息，中国在降息，这个利差就大了，这个时候降息效果就会受到影响。

　　第二，从国内的因素看，我们现在处于经济增速的换档期、结构调整期、前期政策消化期，在这种情况下，利率很难大幅往下调。因为利率大幅往下调的话，释放了流动性，企业不愿意转变增长方式，结构就调整不了。所以央行肯定不会全面降息。只有确实会影响到经济增速降到7.2%以下，央行会刺激一下。