在继万达万科合作之后,业内又有两项大手笔并购案曝光:5月28日,恒大湖北公司以16.07亿元摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%的股权;6月2日晚间,恒大又宣布将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。无独有偶,碧桂园也在近日宣布合作并购将是公司的拓展方向。

　　不只是以上这些企业,5月份以来,中交系、招商系、保利系、上实系、中粮系等房地产企业的重组话题也再次成为市场关注的焦点。在楼市规模化发展时代已经结束的市场背景下,大型房企通过并购重组构建“巨无霸”渐成趋势。另一方面,在行业深度竞争时期,一些中小型房企则失去了生存机会。分析人士认为,在行业整体调整时期,比起龙头企业,中小房企更应该互相合作,“抱团取暖”。

　　大房企强强联合成“巨无霸”

　　在万达与万科这两大房企进行战略合作的同时,其他大型房企也在酝酿强强联合或战略重组。

　　5月28日,恒大湖北公司以16.07亿元摘得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%的股权;6月2日晚间,恒大又宣布将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。不仅如此,另一个房产巨头碧桂园也在近日宣布,合作并购将是公司未来的拓展方向。

　　而在不久前,业内传闻中国交通建设集团(以下简称“中交建”)在收购绿城后,正在考虑进行战略重组,整合中交建旗下的房地产业务。而招商地产也于5月17日晚间刊发公告称,招商局集团正在积极研究及制订重大资产重组的相关方案,拟推动整个招商局集团地产板块的整合工作。据悉,保利集团旗下保利地产和保利置业两大地产上市平台的整合工作也正在进行。此外,已进行改革的房企有华侨城、中海等,以及近期引发资本市场高度关注的中粮集团内部改革方案也正在报批中。

　　统计数据显示,2014年销售额达到“千亿军团”的房企已经扩容至7家,未来“千亿军团”房企之间的竞争将更加激烈,行业老大地位的争夺亦是如此。例如万科正在谋划未来十年的万亿市值大平台,恒大多元化谋求规模化的持续增长,争取行业领先的地位。而中交系、招商系、保利系等重组形成“巨无霸”联合体将成为这些房企争夺行业老大地位的重要筹码。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,房地产行业增速已经呈现出下滑趋势,此时,房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”将成为“新常态”。

　　在他看来,中海与中建地产重组完成后,成功巩固并提升了其千亿开发商的地位;招商地产未来可能因为母公司资产的注入成为中国最大市值开发商;金丰投资重组方案交易完成后,绿地的市值或将成为房地产行业“老大”,这将加剧2015-2016年房地产行业的“龙争虎斗”。

　　“这些品牌房企重组完成后,中国房地产市场将形成若干个‘巨无霸’型的房企。届时,‘大者恒大,强者恒强’局面的形成,最终会推动市场集中度越来越高”。张宏伟说,在楼市规模化增长时期,房地产行业有利可图,较高的投资回报使得房企盈利冲动凸显,房企展开资源争夺赛已不可避免。然而,如今楼市规模化发展时代已经过去,房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费,行业内部和企业内部都将进入整合重组的下半场。

　　中小房企变卖股权

　　在大型房企“强强联合”成为巨无霸的同时,一些中小型房企生存空间却越发狭窄。事实上,在多重压力夹击之下,房企资金链捉襟见肘的问题持续恶化,导致不少中小型房企为了“保命”生存,不得不通过股权出售这种极端的方式,以换得现金流。

　　实际上,有些小企业已经破产。近日消息,台州市新宏业房地产开发有限公司因资金链断裂已经宣布破产,目前该公司已经由台州市政府接管。

　　市场统计数据显示,截至目前,在北京、上海产权交易所,2015年以来挂牌转让的房企股权已经超过100亿元。其中,北京产权交易所新增挂牌房企分布于苏州、昆山、三亚、沈阳等二三四线城市。上海产权交易所挂牌的房地产项目22个,其中12个项目转让100%股权。值得一提的是,沪交所挂牌转让股权的企业中,包括嘉凯城、上实房展等知名企业。

　　《经济参考报》记者注意到,长三角地区成为房企挂牌转让股权的重灾区,在沪挂牌的22个项目中有15个分布于长三角地区,且大部分选择100%股权转让,例如蚌埠恒远置业有限公司、南京喜马拉雅置业有限公司、南京水清木花置业有限公司等。

　　数据显示,2014年至今,四川至少已有30家本地企业退出了房地产开发领域。当年活跃在成都市场上的本地房企——圣沅房产、武海置业等近两年在土地市场中早已难觅踪迹。

　　张宏伟认为,从今年上半年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看,融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题。早在今年3月,由于“佳兆业的债务违约事件”,市场评级机构也曾预警,内地小型房企可能出现债务违约情况,导致银行向大型开发商更为倾斜,加速房地产市场两极化。

　　专家建议中小房企“抱团取暖”

　　在业内人士看来,目前国内房企呈现两极分化局面的一个很大的原因就是资金因素。

　　近日,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”研究发现,2014年房地产行业调控政策回归常态化、市场进入调整期的背景下,房地产企业内部分化也愈加明显。

　　2014年,在销售不畅和成本上升的双重压力下,大部分房地产上市公司净资产收益率下跌。同年度沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至9.17%和14.74%,每股收益均值分别比2013年略有下降。在负债方面,截至2014年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%,大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%,同比均有小幅上升。

　　市场机构CRIC研究中心研究员房玲分析认为,随着地产行业的集中度不断上升,两极分化加剧,行业龙头企业的市场占有率越来越高,同时还在不断扩充实力,对于中小企业的挤压越来越甚。中小房企要在这样的市场环境下保有甚至增加市场份额,互相之间加强合作“抱团取暖”更有必要。

　　从行业的角度看,马太效应增强,中小房企市场占有率持续缩水。CRIC研究机构的数据显示,2012年到2014年,TOP50房企的销售金额及销售面积市场份额持续增长,行业集中度进一步提升;但另一方面,中小房企的市场份额进一步被挤占,生存空间进一步压缩。

　　“面对房地产行业突变的2014-2015年,大型房企纷纷转型跨界,但中小房企资金实力不足,有时是心有余而力不足,有限的资金难以支撑企业更多元发展的需求。”房玲表示,对于中小企业而言,单一的房产发展模式可能不再适应时代发展,而地域性的抱团未来可能更有机会。“通过多方合作的方式,能够实现各家企业的资金互利,集小企业、合大资金、利众好。”

　　房玲还说,对于一些房地产主业发展后劲不足的房企而言,与其分散精力,持续亏损,不如止损退出,集中精力发展主业,或者寻求新的业务方向,如科技、互联网、医疗等新兴产业。而在寻求新业务方向上,中小房企还可以抱团合作。“对于拥有资源或资金优势,并且有志于继续发展房地产业务的房企而言,尽管开发能力较弱,却也拥有一线生机,可以选择合作开发、委托开发、资本撬动等合作模式与大型房企合作”。