三、 必须采取以二手房累进所得税制为核心的一系列政策改革，着力抑制投机性需求

我国的房地产政策，必须要保护和鼓励以家庭的未来收入为基础的真实的居住需求，必须要保护和鼓励以未来房屋租金为基础的长期投资需求，坚决打击以博取市场差价为基础的短期投机需求。只要房地产市场上过度投机行为被抑制了，基于真实居住和长期投资需求是越旺越好。真实投资需求旺，说明中国房地产需求的高峰期还没有过去，不存在供给过剩，房地产引领经济的增长动力还没有减弱，这当然是好事情。但是如果是投机和交易过度，形成了房地产虚假繁荣和房价的巨大泡沫，随后将出现房地产市场的巨大震荡，那对中国经济和金融市场的稳定都将是灾难性的。因此，当前我们必须把房地产政策的调整放在着力打击过度投机上，而不是简单采取限购政策了事。而抑制过度投机，关键是要改变形成过度投机的市场条件。过度投机的市场条件没有了，过度投机的行为自然就慢慢减退了。

首先要坚持房地产的市场化供给机制，特别是土地供应的市场化。由于各地政府的土地供应受到规划和土地管理制度的限制，再加上部分地区的确存在土地供应过度，商品房库存过大等问题，以及社会对各级政府卖地行为的批判，导致部分地区政府收紧了住宅土地供应。甚至出现了越是房价暴涨的地区，土地供应越紧张的局面。我国目前的居民住宅供给能力和未来供给能力都是巨大的。很多关于未来房地产特别是土地供给不足的观点都是由错误的舆论导向造成的。我们必需要坚决破除我国用于房地产开发的土地越来越有限，未来将越来越紧张的舆论导向。我国房地产市场走的集约化土地使用道路，住宅容积率一般都在2.5到3倍之间，住宅使用的土地最集约。即使在中小城市，居民住宅楼动不动就高达三五十层。居民住宅用地只占到建设用地的15%左右，只相当于基础设施用地的三分之一。未来的趋势是工业用地和基础设施用地占比将持续下降，即使按照目前的建设用地规划，也不存在各城市缺乏住宅用地的问题。我国目前城市的住宅总面积约200多亿平方米，即使再增加一倍，按照目前的容积率，占地也不到一万平方公里，从理论上讲完全不存在没地盖房的问题。农村实行宅基地置换后，住宅用地还可以大幅度下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整体的建设用地。由于这些特大型城市的工业用地过剩，使用效率过度，基础设施用地比例将持续下降，再加上老城区的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在没地盖房子的问题。在舆论宣传上不分清建设用地的有限性和住宅用地的充分供应，人为造成人们的恐慌心理，形成了恐慌性消费，这不是现实的供给短缺造成的，而是人们的短缺预期造成的。错误的住宅用地将短缺的舆论导向，再加上各级政府人为控制土地供应节奏，形成了在土地上的恐慌性购买。各级政府必须要充分认识到土地不可能按照计划好节奏匀速供给，在市场有需求、价格高企的时候，必须要扩大土地供给，相反一旦市场出现了供求逆转，想卖也卖不出。只有扩大供给才能改变市场预期，简单采取限制价格甚至是抽签等方式来抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心态。政府的土地在一段时期内可以集中卖，但是卖地的收入必须要跨期使用，绝对不能当年收当年支。中央政府应该对各地政府的土地拍卖收入进行跨年度和跨地区的调节。

第二，要坚决抑制投机性买房的杠杆行为。各国政府尽管都鼓励买房使用银行信贷，但是必须有两个条件，一是必须以居民目前和未来的收入为基础；二是必须以自主和房地产长期投资为基础。我国个人信用制度缺失，还没有实行以家庭为单位的个人所得税制度，银行和政府都不掌握居民家庭的收入状况和收入预期。居民买房信贷凭借的仅仅是单位开出的个人收入证明，可信度很低。房贷数量的获得只跟买房的总价格挂钩，跟个人和家庭的现在以及未来收入的预期都不挂钩，银行依赖的只是单一的房产抵押，而不是个人信用。这里面存在着相当大的道德风险，一旦房价出现巨大波动，居民还贷能力和意愿必然大大降低。汲取股市经验教训，必须严格限制二套以上买房的信用制度，理论上不能允许使用杠杆。要加速全国房地产登记联网，摸清居民的外地购房情况，坚决控制投机性买房的信贷行为。