租赁市场缺乏刚性法律制度

在李女士看来，眼看着房租上涨也是没有办法的事情，一者，北京的房价上涨很快，房租水涨船高也是常理；二者，房租价格要么由中介说了算，要么是房东说了算，自己根本没有讨价还价的余地。

李女士曾经跟中介谈过想多租几年，但中介明确表示不会为她一个人打破“行业惯例”。

倪鹏飞非常认同汪光焘关于发展住房租赁市场重要性及其当前租赁市场分析。中国城市化处在加速期，由于职业等空间上的频繁变动，不少人口及家庭具有租房需求。

倪鹏飞表示，城市居民家庭住房消费可以通过两种途径实现，一是通过购买拥有所有权进而拥有使用权用于自己消费使用，二是不拥有住房所有权而是通过租赁获得住房使用权用于消费使用。与此同时，住房租赁市场是住房市场的重要构成部分。

不过，在倪鹏飞看来，当前住房租赁市场制度及市场体系还不完善，导致正规的租赁市场乱象丛生，非正规的租赁“黑市”盛行，严重影响租赁双方的权益，导致租赁市场发展受到限制。一方面，中低收入家庭、年轻家庭、外来人口住房难，另一方面，住房存在结构性空置问题。

倪鹏飞认为，其原因之一是，租户利益保障制度缺乏。对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益，没有明确硬约束力的法律规定，租户收入、尊严、基本权益得不到有效保证。

“认识上存在误区，没有充分认识到租赁住房存在的重要性和合理性。出于促进经济发展的考虑和基于传统观念的束缚，将商品房的开发、销售和消费作为发展住房的重中之重。”倪鹏飞向《法制日报》记者表示。

此外，2016年对外发布的《中国房地产发展报告(2016)》(房地产蓝皮书)也认为，中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题：一是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善；二是房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题；三是租赁市场存在监管漏洞问题；四是租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成一个规模的优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。

“住房租赁市场发展相对滞后，缺乏相应体制机制建设与规范监管。”房地产蓝皮书认为。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，要切实维护当事人特别是承租人的合法权益，还是要推动相关立法，通过法律法规来明确当事人的权利义务，规范市场行为，稳定租赁关系。

制定专门住房租赁市场法律

在“财经战略年会2016”上，汪光焘建议，房地产市场要有序培育租赁市场，而租赁市场的有序发展和规范，需要加快住房租赁市场的立法。

自2015年以来，中央已经明确提出要发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度。

2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

“要加快住房租赁市场立法。”2016年12月14日召开的中央经济工作会议指出。

那么，一个随之而来的问题是，规范我国的住房租赁市场的专门法律法规应该怎么立？

对此，倪鹏飞建议，首先，建立商品房“承租者保护，承租者市民待遇”的制度。制定承租者保护制度，实行长期合同制度，规范住房租赁的操作规定；实行承租者市民待遇。

倪鹏飞认为，其次，建立鼓励私人和公司出租房屋的制度体系、制度合理的房屋出租税收制度，严禁不合理收费；建立简便、规范的房屋出租制度；取消预售制，鼓励开发公司向开发、持有并租赁转型，培育专业化、社会化的住房租赁公司，健全租房市场的监管。

“再次，建立中介行业自净机制，建立民间信用信息系统，完善行业协会自律制度；健全信息披露制度，完善中介行业规则，建立严格的违法及违规惩处制度，完善监管体制。”倪鹏飞说，“最后，完善租赁市场的税收制度。确定科学、合理、规范住房租赁市场的税收制度或减免标准，包括涉及到出租房屋的所得税、房产税或增值税。”

对于住房租赁市场专门法律的进程，一个有利消息是，近日召开的全国住房城乡建设工作会议上，2017年的工作任务之一是，“加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，努力构建购租并举的住房制度”。