个人住房仍是租赁市场主体　长租公寓快速崛起

国家统计局数据显示，我国住房租赁市场正在快速扩张。全国约有１．６亿人在城镇租房居住，以外来务工人员、新就业大学毕业生等新市民为主。

记者调查发现，目前我国住房租赁形式大致有两种：个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。上海公寓企业联盟研究数据显示，目前我国出租房约有１亿套，其中超过９０％为个人出租，品牌公寓企业总占有率低于２％，开发商自持经营的居住用房不足１％。

个人住房出租在我国住房租赁市场中占绝对优势，满足了多数租房者不同层次的需求。但记者调查发现，这部分市场长期以来存在合同不报备、租客维权难、二房东及群租现象屡禁不绝等问题。

相比个人住房出租，由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，正快速崛起，发展迅猛。

目前，一批企业加紧布局长租公寓市场，如魔方公寓、湾流、ＹＯＵ＋、自如等。以魔方公寓为例，自２０１０年成立以来，企业在北京、上海、广州、深圳等１５个大中型城市布局，房屋数量约３万间，为近５万余名租户提供服务。北京蛋壳公寓目前也有３万套房间出租，且每月新增量达５０００间。

而由于掌握房源及资金优势，房地产开发商自持经营的长租公寓业务发展极为迅猛。记者调查发现，不少房地产企业已开始探索“开发－租赁”模式，全国排名前３０位的开发商中，已有６０％以上选择进军长租公寓市场。

例如，旭辉领寓在起步半年时间内，规模已达到５０００间，且单店全部盈利，旭辉提出５年内集中式公寓数量要超过２０万间。万科也在长租公寓市场频频出手，截至２０１６年底，广州万科长租公寓已达４０００间，未来３年内有望突破５万间。在深圳，万科泊寓目前已储备项目１９个，累计获取房源３５０００间，将在未来３至５年逐步推向市场。

一些承租者权益难以保障　亟待政策配套

业内人士认为，对北上广深这样的一线城市来说，发展长租公寓势在必行。

“随着一线城市房价高涨，新房市场供应高端化，很难满足刚需群体需求。大力发展长租公寓，是解决城市新就业群体居住问题的有效路径。”广州市住房保障办审核分配处副处长陈维新说。

但记者调查发现，目前这些公寓普遍存在租赁房源总量不足、政策支持体系不完善等问题。由于资源稀缺，不少公寓需排队等候入住，且租金较周边民宅高出不少。广州万科长租公寓负责人张成皓表示，机构出租房屋，要纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，整体税率在１７％左右，这部分成本只能转嫁给租房者。

此外，有些地区承租者的市民待遇难以保障。如有的城市把居住证的申领和公寓的产权性质挂钩，租住公寓的外来居民难以享受一些基本公共服务。陈驰表示，“我们在上海尝试过帮助租客办理居住证，但大多社区并不认可我们的租赁合约，为租客办理居住证成了大难题。”

住建部有关负责人日前表示，将通过立法明确租赁当事人的权利义务，保障当事人合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

清华大学法学院教授程啸建议，一方面要大力发展新型租赁模式，另一方面，对传统的个人住房出租市场应该加强监管，尽快制定行之有效的办法使之更加规范，保障租客和房东的合法权益。