随着一线城市二手房市场深入调整，买卖双方进入深度较量，目前二手房成交量已经跌至冰点。调整最有力的北京，8月份的日均成交量不足400套，月成交量预计不足9000套，相比3月份的2.5万套缩水大半。成交量缩水的同时，价格也出现了明显松动，多个热点区域的整体成交价已经逐渐逼近去年12月份的水平。

量价的共同缩水导致二手房的纠纷也开始逐渐增多，买家都希望能以最低的价格买到最满意的房子，而卖家却希望价格越高越好。单方毁约、合同约定不明、故意涨价等屡见不鲜。如何应对二手房交易中的各种“坑”，《广厦时代》特此采访了链家集团相关负责人，从专业的角度教您如何安全顺利地进行二手房交易。

数据

二手房成交超越新房

三类风险导致纠纷也超新房

如今的二手房早已超越新房成为了楼市成交的主力，每年二手房的成交量都超过10万套，而新房剔除保障性住房的成交量不足5万套。仅以上周的成交数据对比，据北京市房地产交易管理网统计，2017年第33周（8月14日-8月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签377套。同期，北京全市二手住宅共网签1793套，四倍于新房成交。

成交量占据主体地位后，二手房的纠纷也开始逐渐显露。关于房屋产权的纠纷，过户的纠纷，购房款支付时间的纠纷，房屋拖欠费用的纠纷等等，都成为购房人需要注意到的问题。

对此链家集团品质线副总裁葛静在接受北京青年报记者采访总结道：当前的二手房交易其实是一个比较复杂、风险也比较高的交易。购房人和业主双方主要面临的风险概括起来有三种。第一个是资金的安全，简单说就是资金交付出去，因为种种原因，如果不能履约，资金还能不能追回来？这是一大类。第二大类的风险其实是产权的问题，就是购买一个房子并愿意去履约，但是产权会发生意外，导致不能交易，或者是资不抵债等等的问题。然后第三类的风险其实是业主面临的主要的风险，是客户端的一些资质。因为绝大部分的二手房交易流程都是先签了合同之后才可以去办理贷款、过户。如果购房人的贷款资质不太好，办不下贷款的话，可能会影响到客户购房资金交付的时间以及他履约，这是对业主方的主要风险。

这三类风险导致近期二手房的纠纷明显增加，尤其是去年以来，大量二手房集中成交，导致了许多问题也集中出现。

说法

去年市场“过火”

草率签约导致问题多多

二手房买卖诉讼增多，其中一个原因与去年楼市价格不稳定有关。近日，记者前往二手房市场走访。

“去年我也看过房子，但价格浮动太大，业主分分钟要涨价，感觉买房子跟买大白菜一样‘草率’，最终放弃了。”走访过程中，记者遇到了刚刚签约的马女士，她在北三环附近购买了一套小户型二手房，总价475万。马女士透露，今年初，类似的房源需要520万左右，并且还不能商量。当时她遇到的中介状态都十分“亢奋”，半夜快11点了还给她打电话，给她说一个房源信息，让她赶紧过去“抢房”。

“房子都没看过，光跟我说个价格，就让带着首付去看房，你说这房子敢买吗？”马女士表示，最终她买的这套房子，除了房款降了几十万以外，中介费相比那时铁板一块的总房款2.5%也有了明显松动，最终的中介费大概在总房款两个点左右。

从事房产中介3年的小陈也有类似的感觉。去年此时，他曾见过一种场景，中介帮着客户跟业主谈价格，说一句，业主就要求涨价10万。“越讲价，越涨价，没办法，当时市场太热了。”

业内人士分析认为，在那种状态下，买房者“买到就是赚到”的心态、卖房者看中利益缺乏契约精神、中介被市场“搞晕”缺乏警惕性等因素，导致签合同时几方都过于草率，一旦出现问题，发生分歧后没有合同提前预估风险，只能走上诉讼之路。

案例

二手房中的纠纷各式各样，除了买卖双方提高警惕，自身主动规避以外，中介保护交易安全顺利的职责也同样重要。下面的几个典型案例，将为您分析遇到交易纠纷时，该如何维护自身利益。

案例一 中介在交易前没有筛查出房屋问题

二手房交易中，房屋筛查是重要的一环，这也是二手房交易中，为何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出现问题，无法完成过户，中介都应付一定责任。

葛静向北青报记者介绍到，今年链家就处理了一起典型的纠纷。在交易前，链家经纪人筛查后得知房屋的归属都正常，可以交易。找到的购房人也很快和业主达成协议并签订合同，购房款也及时交付了，但就在过户之前，这套房屋被查封了，无法办理过户，购房人前期交的购房款也要不回来。眼看面临房财两空的局面，链家最后通过与购房人的协商，先行垫付购房款还给购房人，以方便他重新找房、买房。同时保留追诉权利，等待房子可以过户时再重新交易。

葛静表示，类似的垫付购房款的情况，链家遇到了多起。还有一次也发生了类似的变故。经纪人前期进行房屋筛查时，一切都没有问题，房屋可以正常交易。但就在购房人与业主签订了合同，交纳了首付款之后，突发了变故。在过户前，业主家里因为家庭矛盾在房屋里发生了凶杀案件，原本的购房人此时也对是否继续履行合同产生了疑惑。链家在了解情况之后立即就对这个房屋做了垫付，让购房人可以去买其他的房子。

葛静表示，原则上，链家的房屋筛查服务只针对合同签订前房屋状态的筛查，签署合同之后发生的突发事件理论上并不在赔付的范围内，因为这是在签约之后发生的。但最终是考虑到购房人肯定没有办法住在这个房子里，所以我们立即通过垫付解决了这个问题。