●多年来，我国经济很大程度上依靠房地产拉动增长，对应对经济下行的压力，取得了不错的效果。但是多轮房地产政策刺激结束之后，经济增长乏力的局面会再次显现。更严峻的是，过度依靠房地产“稳增长”会弱化经济增长的动力源泉，不利于长期经济增长。

●企业减少制造业投资、增加房地产投资，将会显著“挤出”制造业投资，并且将会挤占研发投入，阻碍产业结构升级，从而引发落后产业和新兴产业之间的资源错配。此外，如果继续依靠房地产拉动增长，房价泡沫的风险可能越来越大。

多年以来，我国经济很大程度上依靠房地产拉动增长，尤其是每当经济下行压力较为严峻时，各级政府往往借助房地产“稳增长”。不论是应对1998年亚洲金融危机和2008年国际金融危机的冲击，还是应对新常态以来经济持续下行的压力，房地产都是各级政府“稳增长”的关键举措，并且取得了不错的效果。

以刚刚过去的2016年为例，一线和二线“四小龙”等热点城市的房价在一年内上涨超过40%，通过拉动房地产投资以及相关产业的发展为经济增长做出了重要贡献。中国人民大学发布的《宏观政策评价报告2017》指出，如果没有房地产的繁荣和“超常”拉动效应，2016年中国经济增速将从6.7%降至6.37%，从而无法完成6.5%—7%的目标。可见，房地产的短期“稳增长”效果非常显著。

然而，房地产并没有给我国的长期经济增长态势带来根本性改变。尤其是2008年国际金融危机以来，虽然我国已经实施了多轮房地产刺激方案，但是每当一轮刺激政策结束之后，经济增长乏力的局面会再次显现。更严峻的是，过度依靠房地产“稳增长”会弱化经济增长的动力源泉，不利于长期经济增长，尤其是不符合党的十九大报告所提出的新时代下中国需要“由高速增长阶段转向高质量发展阶段”的大方向。

具体而言，从增长核算的视角来看，长期依靠房地产拉动增长的不利影响主要体现在以下四个方面。

不利于生产性资本的积累

资本作为长期经济增长的动力源泉之一，主要指的是制造业等生产性投资所形成的生产性资本积累。2008年国际金融危机之后美国和欧盟等发达经济体广泛实施的“再工业化”战略充分表明，制造业部门的生产性投资才是长期经济增长的根本。与之不同，房地产投资中的主要构成部分，即住房投资，则是非生产性投资，很难作为生产要素直接投入生产活动。

房地产行业的高投资回报率会吸引大量实体企业向房地产投资，从而对生产性投资产生“挤出效应”。Wind数据库显示，2000—2016年房地产上市公司销售净利润率为12.2%，而工业部门上市公司销售净利润率仅为3.9%。其结果是，海尔、海信、格力、雅戈尔、娃哈哈等优秀实体企业纷纷向房地产投资。据统计，截至2016年上半年，A股上市公司中多达1305家公司拥有房地产业务，占所有A股上市公司的比重高达44%。不仅如此，在投资回报预期本就不高的情况下，高房价还会提高实体企业的厂房、劳动和资本等生产要素的成本，从而进一步挤出生产性投资。以办公楼租金为例，2009—2016年间北上广深四大一线城市的办公楼租金平均涨幅达到了116.3%，其中北京办公楼租金涨幅高达221.6%。

对单家企业而言，其从事生产经营的根本目的是实现利润最大化，因此当企业所从事的主营业务的投资回报率低于房地产的投资回报率时，理性的企业都会减少制造业投资、增加房地产投资。但是，对整个国家而言，这将会显著“挤出”制造业投资，尤其是设备投资等与企业生产能力直接相关的生产性投资。可见，长期依靠房地产拉动增长将不利于中国生产性资本的积累，长此以往会影响实体经济的健康发展，也就难以转向“高质量发展阶段”。

不利于创新和技术进步

党的十九大报告指出，中国目前还存在发展不平衡不充分的问题，其中重要的一点就是创新能力不够强。房地产投资的高回报会导致实体企业失去创新的动力，从而弱化全社会创新的步伐。

之所以制造业等实体部门愿意从事创新活动，是因为创新能够带来竞争优势和更多的利润。但是，创新是高风险的活动，不管是在新技术和新产品的研发阶段，还是新产品开拓市场阶段，都面临着一系列的风险。如果房地产投资能够提供较高而且稳定的回报，那么企业从事创新活动的动机无疑会减弱。不仅如此，一旦企业将大量资金投向房地产，将会挤占研发投入，这同样会减弱实体部门创新的步伐。大量研究发现，房价上涨越快的地区，实体部门企业研发投入和专利授权量越低。这应该是中国实体企业的研发投入增长较为缓慢的重要原因之一。

高房价还会导致青年科研人员想方设法挣钱买房，而无法专心从事基础性和原创性的科研活动。青年科研人员精力充沛、创新思维活跃，是全社会创新研发的主力军。要想让他们潜心投入到创新研发活动中，需要让他们拥有住房等基本生活条件。在房价持续大幅上涨的背景下，青年科研人员仅凭基本的工资收入很难购买住房。以北京为例，截至2016年底东城区、西城区和海淀区的房价分别高达9.7、11.4和8.0万元/平方米，而北京城镇科学研究和技术服务业在岗职工的年均收入只有15万元左右。在此情形下，青年科研人员通常难以潜心从事基础性、原创性的科技研发活动，而是设法从事与创新无关的“副业”来增加额外收入。近年来媒体发布的“高房价等因素使青年科学家‘无心科研’”、“一枚中科院科研人员的自白：我为什么选择离开”等报道表明高房价对青年科研人员的不利影响已经不容忽视。如果房价继续上涨，那么将会导致更多的青年科研人员失去创新研发的动力，从而进一步阻碍中国技术进步的步伐。