“返乡”并非主力

是三四线楼市的火热带动了返乡置业？还是返乡置业需求强劲，从而带火了三四线楼市？

实际上2017年整年，三四线楼市成交量都有明显上升。根据链家研究院数据显示，2017年三四线楼市土地成交占比为63%。在一二线楼市调控高压背景下，三四线城市成交成为2017年楼市的主力军。事实上，从碧桂园、恒大等在三四线楼市拥有大量土地储备的房企，在2017年的业绩增长幅度也可以看出三四线楼市对公司业绩带来巨大贡献。

对此，相关人士分析，没有大量人口流入，又缺乏产业支撑，三四线楼市去年升温主要是得益于政府的去存库政策。按照相关计划，各地政府大力推动库存较大的三四线城市去库存。具体措施包括推进棚户区住房改造、继续发展公租房等保障性住房、以多种方式提高货币化安置比例等。尤其是利用棚户区改造去三四线城市库存已经成为最新手段。其中，通过国开行等机构发放棚改贷款带来的效果非常显著，拿到钱的棚改家庭实现了快速置业，当地也实现了快速去库存的效果。

与此同时，众多大品牌房企涌入三四线城市也掀起了一波城市置业潮。在京工作的王先生向北京商报记者表示，通常三四线城市住房产品设计理念比较落后，楼盘也较为老旧，但大品牌企业的进入给当地带来了产品设计和服务理念的更新。碧桂园等大品牌房企首次进入他老家安庆时，他的许多亲戚朋友都成为这些大品牌房企的新客户。

此外，以浙江瑞安为例，2017年内包括恒大、碧桂园、万科等龙头房企在内都分别进驻。而龙湖、融创等房企也开始进入浙江金华布局。

盛宴能否延续

在业内人士看来，春节期间火热的“返乡置业”是三四线楼市持续升温的延续。2017年以来，三四线城市全年去库存呈现出的结果的确超出市场年初预期。然而，这一波行情在三四线城市能否延续，市场上则有颇多争议。

链家研究院认为，三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示，这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。其中，一些城市本地拆迁户约占成交的八成以上。这表明这些城市后续成交将难以维持高点。同时，随着各地去库存压力减轻，支持政策能否持续，即便持续，市场购买力前期已经得到有效释放后，市场需求也不可避免地下降。

张大伟也认为，2017年除了15个核心热点城市外，其他城市虽然也密集发布调控政策，但整体相对较宽松，对市场抑制作用弱，大部分城市依然以去库存为主。“但从目前来看，房地产调控在2018年主要侧重点会是在三四线城市。去库存与抑制过热将是三四线城市的调控主要内容。随着持续加码的房地产调控政策，叠加收紧的信贷，预计今年市场涨幅将继续放缓，商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。”张大伟预计。

不过，未来三四线楼市也将出现分化成为业内人士共同的观点，与一些一线城市和热点二线城市时间距离在1-2个小时的三四线城市有望保持活力，但远离核心城市的中小城市楼市的上升预期将变弱。