“立足资源禀赋，走差异化发展道路”

与众多从大体量的老旧厂房改造而来的大型文创园不同，海淀区田村路上的微型园区是个独特的存在。

“我们街道上规模大且可利用的老旧厂房并不多，但各类零散闲置的厂房不少。虽说这些空间建不成文创园，但在城市有机更新中把这些分散在不同区域的‘低小散’资源梳理利用好，可以发挥其灵活性和数量上的优势，就近满足群众的文化需求。”田村路街道党工委书记冯志明说。

田村路街道将小散地块用于建设“微型花园”，对稍微有些规模的地块则建设居民文化广场，对社区空置小型房产则引导其开设便民服务空间。比如，田村路93号原有200余栋违章建筑，拆违后建成了足球大联盟训练基地。为方便居民，街道还专门设计了手绘版的《便民地图》和《文化地图》。

近期，田村路街道还将一个建于上世纪80年代的废弃自行车棚改造成了“阜四文化小院”，内设悦读馆、国学馆、棋艺馆、议事馆、康复馆、儿童馆、友邻馆和展览馆，是一个集学习阅读、休闲娱乐、沟通交流、邻里互助于一体的多功能社区公益文化空间。

当不少资产管理者热衷于讨论“怎么把房子出租好”时，郎园从2014年就开始布局文化内容，目前已入驻果壳网、得到等企业50多家，能够提供就业岗位4000多个，以文化、创意、IT、设计类高端人才为主。

在北京市朝阳区，像郎园一样的文创园有40余家，从数量和质量上都走在了全市前列。朝阳区委宣传部副部长、国家文化产业创新实验区管委会主任丰春秋介绍说，目前朝阳区已经初步探索出工业遗存转型的4种模式——艺术家自发聚集发展、政府提供管理服务的“798模式”；产权方与专业机构联手打造的“751模式”；政府投资建设并运营管理的“朝阳规划艺术馆模式”；在政府引导下，由国有企业组建新的运营团队进行整体改扩建的“莱锦创意产业园模式”。

除去这4种主要的发展模式，每家文创园也都有自己的特点。王雷说：“我们的特点是‘文创园区平台+文创产业运营+文创产业投资’，其中出租收益占70%，合作项目和自营项目占比达到30%。这种依托无形资产增值的模式，为园区可持续发展提供了源源不断的动力。”

同样，E9区创新工场与入驻企业也不是简单的房屋租赁关系，除了获得静态租金收益外，也分享因联合项目创新与股权投资获得的动态收益。

在王雷看来，利用老旧厂房改造而来的文创园区是一种文创产品。“文创园区不仅是文创产业发展的物理空间和办公空间，同时还应承载北京文化传承、建筑历史记忆、公共文化服务等多元化的功能，对于核心区的文创园区，还应紧密结合北京历史文化名城风貌保护的整体要求，彰显古都风貌。”

“产业要做大做强，就要有适合其生长的土壤。全市各区在老旧厂房转型中要分析区域优势，立足资源禀赋，走差异化发展道路。”北京市委常委、宣传部长杜飞进表示。

“既要打通政策‘最初一公里’，更要落实政策‘最后一公里’”

今年4月4日，在北京市委宣传部、市文资办、市文促中心等多部门召开的新闻发布会上，《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》正式发布。

“从纵向来看，它是国内第一部明确利用老旧厂房发展文化创意产业的指导性文件；从横向来看，它在国内各省市保护利用老旧厂房的相关政策中，最为具体明晰。”范周说。

《意见》的出台，既是为优化文创企业营商环境，也反映出老旧厂房在保护利用开发过程中存在一些深层次问题。只有这些棘手问题得到解决，文创园的发展才能迎来真正的春天。

记者了解到，从目前文创园的实践来看，现有政策以方向性为主，细则条款少，还未形成系统的政策体系。

除此之外，虽有土地可划拨、协议出让的政策条款，但涉及资金量大，实施较为困难。尤其是用地性质不变，导致项目立项、消防审批、施工许可、工商注册等以土地为前置的各项审批难以顺利进行。

范周也表示，土地性质的变更是文创项目引进和项目注册的主要障碍。“土地性质不变更，后续改造中的一系列手续便难以进行，基础设施的费用标准也相差甚大，这正是绝大部分文创企业所面临的首要难题。”

对这些问题，《意见》给出的答案是“允许临时变更建筑使用功能”，以解决目前的审批困境。此外，各审批部门将会参照拟改造后的建筑使用功能属性，办理立项规划、建设施工、消防安监、工商注册等手续，让文创企业在“阳光”下运行。

在范周看来，目前在产业门类标准和经营主体认定方面，北京市多数文创园区都陷入了相关手续不齐全、科学分类评估和保护利用引导缺失、后续改造审批难等困境。有的园区私自在园区内搭建职工宿舍和商业设施，更有甚者将厂房改为公寓出租。从法律意义上来说，这不符合北京市对工业性质企业用地的管理规定。

“既要打通政策‘最初一公里’，更要落实政策‘最后一公里’。”北京市国有文化资产监督管理办公室主任赵磊表示，北京将尽快建立完备的资源信息台账，在底数清、情况明的基础上科学划定保护利用分类。同时还将进一步细化顶层设计，完善相关实施细则、操作流程和配套文件，覆盖老旧厂房的保护、改造、建设各个环节。

“老旧厂房的保护利用有多种路径，只要我们用心用情，创新创造，多往文化上使劲儿，多向文化中心聚焦，就一定能把更多的可能变成美好的现实。”杜飞进说。