随着“双向调控”的提出，房地产调控的市场化特征已经越来越明显。今年以来出现的各种新情况都表明楼市正在告别“政策市”，开始步入市场化时代，市场化调整将进一步加大。

　　敏感期的博弈

　　当前中国房地产市场已经明显降温。国家统计局4月18日发布最新数据显示，3月70个大中城市新建商品住宅价格环比停涨或是下跌的城市已经达到14个。

　　尤其是在经过一季度的“由夏入冬”后，中国楼市在4月份延续降温的态势，百城房价疲态初显，上行缺乏动力。

　　对于许多依赖土地财政的地方政府来说，房地产市场的降温将明显影响地方政府的财政收入，这也为地方政府出台“救市”政策提供动力。

　　“广西南宁率先采取了一个不同的政策，这表明，住房的区域化特征已经开始政策化了。这是一件非常大的事情。”4月29日，中国社会科学院副院长李扬在《中国房地产发展报告》发布会上如此评价南宁日前出台购房新政。

　　这的确“是一件非常大的事情”。根据南宁市房管局发文，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　记者查阅到，在第六次人口普查中，南宁人口666.16万，本次纳入参照户籍的五市人口分别为：北海153.93万人，防城港86.69万人，钦州市307.97万人，崇左市199.43万人，玉林548.74万人。政策一调整，相当于增加了超过千万的可购房基础人口。

　　就在南宁调整限购政策一天后，天津滨海新区房交会新闻发布会上政策又有新松动。当地政府表示，为促进滨海新区楼市发展，将向市场推出诸多利好。其中包括：将实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策。但这一说法目前也并未有正式文件出台。

　　其实在南宁的官方文件出台前，相继传出了温州、长沙、杭州等多城市在酝酿松绑限购，但最后都被辟谣。

　　“这是首批地方政府明确提出将放松限购的政策。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场影响的角度来说，天津与南宁限购标准进行调整，扩大了城市或区域的市场需求覆盖范围，有助于城市与区域市场放量成交，适度改变当前这些城市或区域房地产市场2014年初以来下滑的局面。

　　方圆地产首席分析师邓浩志更断言，中国二三线城市楼市调控去行政化的大幕可能由此展开。“从目前情况看，多数城市对楼市松绑早已蠢蠢欲动，尤其二三线城市对于放开限购都是敢想不敢做，渴望是非常强烈。”邓浩志说。

　　开发商的转向

　　“我本人在2013年也在卖一套房子，100平方米的房子，就卖不掉。”某房地产业内知名人士“五一”前夕在一次内部交流会上透露的经历在一定程度上反映了市场的清冷。

　　“现在是越等越卖不掉，经纪人让我降价，我告诉经纪人，我是以成本价卖的，都没计算利息，结局就是我不卖了，收租金。”该人士说。

　　在众多的业内人士看来，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。信贷的缩紧则进一步加剧了房企的困难。

　　一个明显的例证是，万科4月28日晚间公布一季度报告称，受到结算面积和结算收入下降的影响，万科一季度的营业收入和净利润低于去年同期，实现营业收入95.0亿元人民币，净利润15.3亿元。