“租购同权”是引导学区房价格回归理性，促进教育资源均等化的一次有益尝试，但仅靠这项单一政策恐难达成目标，还需一系列配套政策的支持。

近日，广州的“租购同权”新政可谓赚足了公众的眼球。7月17日印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》，明确提出了要“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。

政策一出，舆论反响热烈。一些人惊呼，此次新政将成为“楼市炸弹”，会导致学区房价格的暴跌。而另一些人则盛赞，认为新政将成为有效的“平权机器”，能够促进教育资源均等化。

不过，在我看来，新政虽好，但指望让它成为“楼市炸弹”、“平权机器”，恐怕是让它背负了太多不能承受之重。

“租购同权”难抑学区房价格

先说新政对房价的影响。且不说此次新政具有严格的限制条件，它规定租房者子女在入学的优先序上低于自有住房者，即使取消了这些限制，它对房价的影响远不及人们想象的大。

我们知道，住房同时拥有消费品和投资品两种属性，其中消费品属性可以通过租赁市场来替代，而投资品属性则不能。在我国现阶段，住房的上述两种属性在很大程度上是彼此隔离的——远高于世界平均水平的租售比就说明了这一点。教育等附着在住房之上的公共服务，更多应被归于消费属性，它会对住房的投资市场产生影响，但这种影响相对来说较小。

因为从本质上讲，一个人选择是否投资某一住房，主要取决于这一住房的预期回报率和资金的机会成本的比较。如果政策的变化不改变这两者间的关系，那么就不会对人们投资决策产生本质影响。

举例来说，如果某人持有资金的机会成本是年回报率8%，在新政前投资学区房的回报率是15%，那么即使新政让学区房的回报率降低到了10%，他投资学区房就依然是合算的。事实上，目前广州的新政只是在一定程度上削弱，而非完全取消了学区房的属性，加之不少学区房本身所处地段就好，其保值升值潜力依然比较可观。

在目前居民投资渠道缺乏的大背景下，单纯的新政可能不太会对学区房的需求产生太大影响，因此也恐难对学区房价格产生根本性的作用。