挂牌近一年，先后5次下调报价，一共降了250万元，但依然没有卖出去。这是海淀西北旺地区一套二手房在北京楼市“3·17新政”后的命运。

这套普通的二手房恰是“3·17新政”施行一年楼市风云变幻、买卖双方深度博弈的缩影。数据显示，2017年3月18日至2018年3月15日，北京二手住宅共网签121946套，相比新政前的一年降幅达52.2%；二手房成交价格也出现了连续11个月的下跌。买卖双方在历时一年、三个回合的交手过招中逐渐趋于理性。

第一回合：

卖家死扛，买家持币观望

从去年4月正式挂牌出售至今，西北旺百旺茉莉园小区的这套二手房已在中介叫卖了近一年。

1100万元是这套二手房的最初报价。按108平方米的面积计算，均价约为10.19万元／平方米。

远在北五环外的西北旺，均价竟能如此高？这是实情。由于临近中关村永丰高新技术产业基地，旺盛的需求导致这里的二手房价格居高难下。“一年以前，10万元的成交均价是这个区域的常事。”链家负责西北旺地区业务的经纪人小陈说。

链家网显示的成交记录揭开了这一地区在“3·17新政”前的疯狂。2016年3月，有十多年楼龄的百旺茉莉园，成交均价还基本维持在五六万元左右；当年底已经涨至每平方米七八万元左右；而到了2017年3月，又涨到了八九万元左右。

另一位中介经纪人小周回忆，去年3月初，二手房报价经常“一天一个价”，买房的人抢着看房，业主卖房则是看谁的报价高。比如去年3月13日，茉莉园一套只有87平方米的房子以900万元的价格成交，之前挂牌价原本为890万元。这套房以突破10万元的成交价，创下历史纪录。

等到“故事主人公”——这套108平方米两居室挂牌时，“3·17新政”刚出台不久，业主和中介依然按照新政前超10万元的行情报价。

“报价的确有点高，但是卖家还是坚信市场会再度回暖，所以依然死扛这个价，这也是当时业主普遍的心理。”小陈说。

但买方已看到楼市退烧的曙光，开始进入观望状态。再加上首付门槛的抬升，二手房成交量骤降。依然以该小区为例，2017年2月17日到3月17日一共成交15套，仅3月14日一天就成交3套；但从3月17日到4月17日仅成交一套房。