第二回合：

市场触底，卖家松口降价

成交量下降不单单出现在这一个小区。本市二手房网签量在去年三月还是近2.6万套，到6月已跌破万套；10月，更是掉到了6162套，被业内认为是“二手房市场触底”。

急于卖房的卖家们扛不住了。

链家中介门店出示的调价记录显示，去年5月底，百旺茉莉园这套108平方米二手房的报价从1100万元调整为920万元，降幅达到180万元。

卖家松口降价越来越普遍。我爱我家集团市场研究院提供的情况显示：因为价格具有一定黏性，“3·17新政”后北京二手住宅成交价格在4月份继续惯性上涨了一个月；自此之后，价格便进入连续下跌状态，截至目前已连跌11个月，累计跌幅达19.5%，接近两成。

其中，顺义区跌幅相对较小，下跌了8.1%，通州区跌幅最大，29.1%的跌幅远超其它各区。

大幅降价后，这套二手房也开始不断引来看房人。链家网带看记录显示，从6月11日开始，3个月内，这套房子共被带看20余次。即便如此，依然未能实现成交。

“期间有买家看中了房子，但出价只有845万，这比920万的报价还低75万。”小陈说，业主觉得买家报价实在太低，因此没有答应。

殊不知，市场继续下行，逼着业主不得不下调报价。该业主尝试了小幅下调的法子：2017年9月，报价从920万降至900万，下降20万；10月，报价再降20万，降至880万；11月，报价降10万，降至870万。

连续4次降价，让这套房源受到买家的关注，不断产生带看记录。但依然没能如愿成交。

“与调控前业主频繁上调报价不同,调控后业主调价行为中涨价占比明显回落,降价占比上升。”链家研究院人士介绍，目前涨价业主的占比较去年同期减少了50％；链家新增房源挂牌价从去年5月开始连续下跌9个月,累计跌幅达14.3%，“业主的市场预期逐步向市场真实的成交价靠拢”。

第三回合：

趋于理性，买家主导市场

或许是感受到了买家们压力，本月初，这套108平方米的二手房启动了第五次调价：报价从870万变为850万，又一次下降了20万。

真实情况不仅仅是降了20万。小陈私下透露，卖家的心理底价其实已经降到了800万至810万左右。也就是说，如果买家有意，卖家在价格谈判时仍会降价来促成交易。

其实，每一次调价，背后都有中介经纪人的身影。记者了解到，调控所带来的市场降温，让一些中介开始主动限制代理房源的价格，倒逼业主下调报价。“每个小区都有一个价格上限，业主报价一旦超过上限，就无法在网上挂出。客户在网站上看不到房源信息，房子就更难成交。”一位从业多年的房屋中介管理人士直言，中介劝业主降价，在他的从业经历中还很少见。

卖家在变，买家也在变。“随着市场向理性回归、买家预期相对平稳，前期恐慌情绪不再，成交周期较去年同期延长了30天左右。”链家研究院人士披露。我爱我家集团市场研究院也介绍，新政实施一年后，成交二手房的平均被看次数已经从前一年的8.31次增长为13.87次；成交客户平均看房次数也由2.88次上升到了4.86次。

调控新政下，买家购房成本和压力也在加大。相比抬高首付、堵政策漏洞，下半年信贷手段更明显。北京的住房贷款利率逐步攀升，原本的8.9折、9折利率优惠消失不见，取而代之的是1.1倍、1.2倍基准利率。

这也促使买家更强烈地要求议价。链家研究院另一份数据显示，与调控前买家话语权较弱不同,调控后买家地位不断上升,议价能力不断增强：去年四季度议价空间在5%以上，较一季度2%左右的水平明显扩大。

“从严从紧调控已是大势所趋。”我爱我家集团副总裁胡景晖认为，北京二手房市场将继续延续低温，网签量会大概率稳定在单月万余套水平，价格上保持小幅下调趋势。在刚需主导、买方主导的形势下，未来市场将更加健康、稳定，价格向价值靠拢。