近日，据媒体报道，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。还有，监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行“熊猫债”。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，对房企来说，“熊猫债”只是很小的一个选项，收紧对于房企的影响不是很大。“相比熊猫债的收紧，以及发新债只能偿还旧债，不能发新债的影响更大。”

海外债券的用途限制就是如此。6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。

这就说明，今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆，减少债务违约，防范金融风险。但事实是，违约现象早已上演。

中小房企频现债务违约

根据wind资讯显示的数据进行统计，2018年1-5月债券违约持续发酵，共发生21只债券违约兑付，涉及12家发行主体。涉及房企，除上述中弘股份因为债务违约走上卖股权卖项目的道路外，诸如拓业国际有限公司，旗下公司大连航华置业有限公司未按期归还其股东航发投资管理有限公司委托贷款3.1亿元。还有云南省房地产开发经营(集团)有限公司持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

一位券商代表告诉新京报记者，中小房企基本融不到钱了，以往的银行贷款，是看房企前100的排名，现在是看前50甚至是前30的排名。对于最近涨势明显的非标融资，诸如房地产信托融资，融资日成本也水涨船高，平均成本达到10%，比去年至少涨了1.5%。另一位机构分析师更是透露，信托融资成本高的甚至能到15%，“相比于国企和央企，民企的资金压力更大，可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例，可不仅仅是小企业，还有大企业。”

对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，需要警惕即将到来的兑付高峰。

wind数据显示，2018年开始，房地产企业将迎来信用债偿付高峰期，2018-2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿、4076亿、5364亿、6774亿、2773亿，2018-2021年房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。

据方正证券分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。

自救 1

断臂求生卖项目

近一年来，中弘股份遭遇的债务危机无疑揭开了中小房企生存困境的冰山一角，这家在房地产业、矿业、手游业务、影视产业园等都有着多元布局的企业，先是募集资金被挪用，后又出现多次债务违约、海南项目遭遇停工，无奈之下进行资产重组、股份定增，均又告吹。生死徘徊之际，中弘股份变卖股权与项目。中弘股份像是一面镜子，折射了当下中小房企的生存难题。

项目股权出售量激增

继控股股东中弘集团拟将持有的22.28亿股中弘股份转让给新疆佳龙旅游发展股份有限公司后，7月11日晚，中弘股份发布公告称，为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金，公司拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权予以海南罗胜特投资有限公司。

雪上加霜的是，这两场交易均引来深交所问询，未来结果不明。对中弘股份来说，危机背后是业绩亏损、债台高筑、资金链断裂。据悉，截至7月16日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为43.2亿元，全部为各类借款。而2018年上半年，中弘归属于上市公司股东的净利润将亏损约14亿元，比上年同期下降4876.59%。

如果说中弘股份的卖身是此轮房地产调控影响下的一个极致案例，那么激增的项目股权出售则是中小房企目前生存困境的真实写照。据记者查阅北京产权交易所，6月份开始，涉及房地产类股权转让的项目猛增，单月挂牌项目有10个，7月份有8个，而前1-3月份挂牌项目为零，4和5月份仅4个。

最新的“涉房”挂牌信息显示，港中旅(沈阳)置业有限公司拟以8.4亿的底价转让公司51%股权。此外，武汉临江泽城房地产开发有限公司转让80%股权，转让底价约6.5亿元；北京金胜嘉谊房地产开发有限公司转让80%股权以及4000万元债权，转让底价5000万元；海南中信国安投资开发有限公司转让81%股权，转让底价4.05亿元。其中最大的一笔挂牌项目是，拓业国际有限公司转让100%股权及约11.44亿元债权，转让底价约18.24亿元。

不少挂牌项目资不抵债

记者梳理北京产权交易所2018年挂牌的22个房地产项目，基本都是中小企业，以地方国资企业为主，其中有8个项目将股权100%转让，有8个项目转让的股份超过50%。业内人士分析，如果是纯粹引入投资者，转让出去的股份比例不会这么高。以交出控制权的代价转让股份，更多意味着项目资金周转存在问题。

的确如此，据挂牌信息显示，不少项目资不抵债。截至2018年5月31日，港中旅(沈阳)置业有限公司总资产约10.91亿元，总负债约11.11亿元，净利润亏损414.61万元；海南中信国安投资开发有限公司总资产约19.17亿元，总负债22.1亿元，净利润亏损3914.87万元。

长期以来，借用高杠杆成为房企实现快速扩张的主要手段，但是往往，在遭遇房地产严控、融资政策收紧之际，急速扩张、布局单一、融资渠道受限的中小房企首当其冲。

诸如布局环北京房地产市场特别是北三县的房企，在严格的房地产政策下，市场冰冻，销售不佳。还有海南房地产市场，环保督察以及最严限购之下，多家房企填海项目暂停施工与营业，不少更是龙头房企。

在房企人士看来，相比于大企业自身的规模、高周转、融资等优势，中小企业承受风险的能力较弱，如果其中某一个环节出错，就可能牵一发而动全身。还有房企战投层面的人士透露，目前以下两种房企特别危险，一是前几年扩张太猛、较为激进的企业，二是布局单一的企业，尤其是布局三四线城市的房企。碧桂园叫停“全覆盖”战略，是一个很强的信号。

禹洲集团董事长、禹洲地产董事局主席林龙安表示，现在整个融资体系紧绷，如果再持续半年左右，可能有一些中小甚至中等房地产商都会倒闭。