自救 2

赴港上市求“解渴”

在监管政策收紧的情况下，中小房企的融资变得越来越艰难。房企最主要的外部融资渠道，银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。与此同时，中小房企正身处于“大鱼吃小鱼”的残酷生存环境下，它们将赴港上市视作融资最后的闸口，也视其为翻身一跃的龙门。

中小房企处境艰难

弘阳地产赴港上市时的一声啰鸣或许也是其自救的号角。在监管政策收紧、融资困难的困境下，以弘阳地产为代表的中小房企企图以上市做最后的冲刺。

在上市之前，弘阳地产处于“极度缺钱”的境遇之中。一方面，弘阳地产债台高筑，弘阳地产的招股书则显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。同时，其未偿还银行贷款数额也逐年上升，分别为31.77亿元、55.24亿元及68.65亿元。另一方面，弘阳地产正在从区域化的房企向全国后布局扩张，扩张中资金缺口也正在扩大，截至2017年底，弘阳录得经营活动负现金流量净额约35亿元。

与此同时，扩张中的弘阳地产还不得不面对政策收紧之下对中小房企的融资排斥。房企最主要的外部融资渠道，银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。

据了解，现阶段，银行开发贷对房企资质要求较高，银行内部有针对房企的“白名单”，即主要针对全国前30强房企，而中小房企自然不在“白名单”之列。

另一方面，在股权融资之外，房地产企业融资的非标渠道也越收越窄。从银监会的官方定义上来看，非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产，按渠道来划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金子公司进行非标投资。

而目前，这四个非标融资的渠道也越收越窄，基金子公司和券商渠道已被叫停，而信托贷款和私募股权不仅限制众多，而且融资利率高达10%以上。

在非标渠道代价高昂的情况下，此前回落的公司债也出现回潮现象。但是，对中小房企而言，公司债的门槛也同样让人“望而却步”，“境内外上市房企”“央企”“房地产协会排名前100”等硬条件也横亘在面方。

不仅如此，据方正证券研究所研究报告，公司债、中票、海外债利率近两年持续上升。其中，公司债利率已经从2016年的5.4%上升到了2018年的6.7%，上升了1.3%。

赴港上市成“救命稻草”

在多种渠道收紧的情况下，中小房企又将目光投向股权融资，而国内IPO审批严格、排队较多，上市难度和时间成本较高，对资金具有迫切需求的中小型房企最终将目光锁定到了港股。

不只是弘阳地产赴港上市，正在筹划赴港上市的上海本土房企大发地产，在招股书中直截了当地提到：公司无法保证将有充足资金，也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资，甚至根本无法取得额外融资。

的确，赴港上市的意义对大发来讲已经成为“救命稻草”。招股书中的数据显示，2015年到2017年12月31日，大发的净经营现金流量都为负数，约为-7.92亿元及-23.94亿元。在负债方面，2015年到2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。

报告期内，大发地产未偿还银行贷款分别为33.07亿元、28.26亿元、39.75亿元。此外，截至2017年12月31日，大发地产未偿还信托融资及其他融资占公司总借贷的33.6%。2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。债台高筑、融资成本高也倒逼大发地产冲刺港股IPO。

前有成功赴港上市的正荣、融信、弘阳，后有筹谋上市的大发、美的、宝能……在行业集中度越来越高的情况下，赴港上市成为中小房企去杠杆、融资进而谋求规模化发展的自救途径。

B09-B10版采写/新京报记者 段文平 夏语冰