张泓铭，1945年5月生，1966年毕业于上海财经学院。1981年起，先后从事商品流通、价格管理、城市发展、住房和房地产经济研究。现任全国政协委员、住房和城乡建设部专家委成员、上海社科院研究员、博士生导师、全国房地产两会特聘专家、上海市房产经济学会副会长、上海市房地产行业协会顾问。曾任上海市人民政府参事、上海社科院房地产业研究中心主任。房地产方面的主要学术成果有：专著《住宅经济学》（第一著作人）、《上海房地产发展》（第一主编）、《中国城市房地产管理——理论、方法和实践》（第一主编）、《激荡年代中国房地产批判》（独著），发表文章几百篇，主持研究课题几十项。

　　专业——这是许多全国政协委员对张泓铭的评价。“他对房地产经济研究得非常深透，见解敏锐独到。”

　　谦逊———这是许多媒体记者对张泓铭的评价。“我们不仅被他扎实的专业知识所折服，更被他谦逊温和的气质所打动。”

　　认真———这是许多身边人对张泓铭的评价。“年复一年、日复一日地研究房地产领域问题，工作和生活早已融为一体。”

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　　或许，真的很难用一个词来全面形容张泓铭。

　　采访之前，记者脑海里也曾无数次想，这位房地产领域的研究专家，究竟会是什么样子。见面之后，记者看到的却是一位语气谦和、面容慈祥、神采奕奕的七旬老者。

　　■■青春要自觉和努力

　　张泓铭家有五个兄弟姐妹，他排行老二。五个孩子基本上靠母亲和外婆拉扯，生活着实不易。

　　“我身上的很多品格其实大都是受我母亲影响。”说起母亲，张泓铭目光变得柔和起来。他的母亲原本是上海一家德系产科医院的助产士，因为战争和家庭的变故迁到乡下。好在母亲有在现代医院练就的助产技术，在乡村行医尚可度日。“那时，当助产士常常没有固定的作息时间，有时病家半夜敲门来求医，母亲急急忙忙出门，连续工作到第二天才回家。”

　　母亲的艰辛付出，张泓铭看在眼里，记在心里。而母亲勤劳淳朴、救死扶伤的品格，不仅让张泓铭从小就有一种悯人的情怀，更激励他刻苦学习。“乡下长大的孩子，身上往往有一股认真的拼劲儿。”

　　不过，在填报大学志愿这件事儿上，张泓铭并没有顺从母亲的心愿。“她希望我能当医生，我却想学英语。”年少总轻狂，当年高考英语笔试现场第一个交卷的他，竟没有如愿考上英语专业，反而“撞进”了上海财经学院（现上海财经大学）贸易经济专业的门槛。“那时的年轻人还是比较单纯的，撞到哪里就哪里吧。”从此，勤奋好学的张泓铭开始在经济领域里懵懵懂懂地潜行了。

　　“我属鸡，是班里年龄最小的学生。”张泓铭在班里本不起眼儿，但大学后期，他遇到问题喜欢独立思考，有所钻研。

　　“那是大学毕业前几个月，任课教师徐迺仁教授带着50来个学生到上海著名的闵行一条街考察商业设施，并要求每人完成5000字的考察报告。后来老师表扬了我写的报告，并在上面留下一段评语，‘思人之所未思，言人之所未言，是一篇不可多得的作品’。”遥想当年，张泓铭脸上流露出笑容。

　　其实，他的老师和同学并不知道，在当时交通并不便利的条件下，为了能真正把闵行商业街的情况弄清楚，张泓铭独自一人再去闵行一条街，在每家店铺前驻足观察，分析店铺的坐落、生意状况、空置情况，尤其是整体布局等。他还专程去南京东路商业街，包括著名的第一百货商店，进行比较。最后，他从经济效益的角度，提出调整布局的建议、解决空置的办法等等。“不是我比别人水平高，而是我用心了，功夫比别人用得多一点。自觉不自觉，努力不努力，对人的影响可能是一生的。”

　　13年后，张泓铭终于考入上海社科院，成为一名专业的经济研究人员，至今再未离开。

　　■■要用客观的道理来说话

　　从一个普通的企业人进入到经济专业研究队伍，张泓铭感觉到自己整个人有了新的能量。33年的研究生涯，他把22年交给了房地产经济研究，因为它和老百姓的关系最密切，是充满希望的新学科。“对我们中国人来说，房子就是家，家就是港湾，我希望用自己的微薄之力，为大家的安居做些工作。”

　　一个课题接着一个课题、一次调研接着一次调研、一群数据接着一群数据……几十年来，张泓铭和他的伙伴们浸润在经济和房地产研究的世界里，乐此不疲。或许，某种精神力量，早在张泓铭年轻时就已深入骨髓，并伴其一生。所以不难理解，当记者问起张泓铭现在每天的工作安排时，眼前这位年近七旬的清瘦老人会爽朗笑答：“我觉得自己随时随地都在工作中！”

　　有时候，他的夫人会对他那种一遇到人就喜欢调查的“毛病”责备上几句，但大多时候，都是心疼他的身体，劝他别太辛苦、太较真。

　　不过，张泓铭自己心里最清楚，与房相伴的这些年，岂是辛苦二字能形容？“研究房地产其实有两个让人特别苦恼的地方，一方面房地产很火，涉及利益广，容易得罪人，另一方面也难免同自己的利益打架。”

　　得罪人这话其实一点不假。在房地产热的背景下，“房地产专家”似乎已经全民化，任何领域的专家都可以对房地产“说三道四”，而有些“专家”发表的观点，其实是为了自己或某些小团体的利益说话。但是，张泓铭一直坚守客观、理性、独立的研究立场。

　　不过，张泓铭毕竟是专门研究房地产的专家，这种“特殊”身份免不了让人质疑，更有甚者要他公布自己的房产情况。对此，他毫不遮掩。身边的一些朋友对张泓铭很“傻”的行为感到十分不解，还有人对他说，“老张啊，这年头谁不想多搞点房，你是有办法炒一把的，你那点房太少了。”对此，张泓铭报以淡淡微笑，说自己没有别人本事大。其实，还隐含着一层意思，要维护学者宝贵的公信力。

　　不过，在有件事情上，张泓铭真的犯难了。

　　2003年10月，中共十六届三中全会提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后几年里，有关征收物业税的问题始终停留在争论阶段。

　　物业税到底该不该收？怎么收？张泓铭把它列入自己的研究范围。经过多年的调研和思考，张泓铭认为，开征物业税有三大好处：第一，有助于均衡财富，抑制两极分化；第二，有助于稳定税收，平抑房地产市场波动给财政的直接影响；第三，有助于抑制过度投资持有，稳定房地产市场交易和价格。

　　这一边，张泓铭和其他基本赞同征收物业税的研究者在分析思考，另一边，各种反对声、质疑声、责难声扑面而来。这里既有业内专家、普通百姓，也有他的同事、朋友甚至家人。“我的住房收了70年土地税，还收物业税，是不是重复征税？”“土地所有权是国家的，我没有所有权，为什么收税？”“起征点和税率为多少，征收方式如何，如何应对征收管理的难度？”……

　　“我知道很多人并不赞同我的观点，包括我的家人，但我是一位研究者，必须要用客观的道理来说话。”犹豫和痛苦过后，张泓铭还是下决心提出建议。2010年3月，他在全国政协提交了《排除障碍，由易入难，下决心推出试行物业税》的提案，为如何开征物业税提供了一个由易入手、稳定起步、步步深入、综合解决的方法。

　　其实，在张泓铭的研究生涯中，类似情况时有发生，但他始终不改初衷，不愿退缩。