热词三：房地产去库存

近几年的全国两会，“房地产”总是一个逃不开的话题，今年房地产最大的话题是如何“去库存”。

数据显示，1月份70个大中城市中有38个城市环比上涨，一线城市房价平均涨幅超过20%。其中，一二线城市房价居高不下，涨幅居前，相反的是，三四线城市仍然面临着巨大的去库存压力。为此，国家出台了一系列政策来去房地产库存，包括首付降至20%、调降契税和营业税、公积金异地购房等措施。

“房地产库存问题应受到高度重视。”全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭3月2日接受记者采访时表达了自己的担忧，“60多亿平米的库存，占用的资金总量约达到40万亿”，“1/3左右为开发商的自有资金，至少28万亿是向债权人融资的，其中又有14万亿是向金融系统融资的，约占2015年底中国货币供应量（M1）的34.91%。”

张鸿铭认为，现有库存有两个难点，“一是非住宅库存。2011年中国全面实施‘限购令’后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。如今，这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。二是三四线城市库存。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。”

如何解决房地产去库存问题呢？

同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系教授、房地产研究所所长施建刚在接受《国际金融报》记者采访时表示，方式还是很多的，比如降低交易税费、降低房价等。

在他看来，一二线城市在消化库存上没有问题，一旦政策松绑，库存马上就能消化。但是三四线城市现在确实存在问题，不少的房地产开发商，包括大型房地产企业到三四线城市开发的房产消化都比较慢，“因为三四线城市消费观念不一样，对住房的投资性兴趣没有一二线城市居民大。”

消化库存的路径有何选择吗？

施建刚表示，消化库存需要分层次消化，“比如说一线城市，市场基本就能自行消化，二线城市，由于限购政策基本已取消，压力也不大。对于三四线城市，一方面，要想办法吸引一二线城市居民向三四线城市引导，尤其是65岁以后的老年人。怎么去吸引他们呢，一方面通过低房价；第二方面通过税收，比如最近出台的印花税还是可以的；再一个是解决户口的问题。”

遗憾的是，目前人口流动方向与施建刚的期待是相反的，这种情况下一二线城市的房价就不会跌，而三四线城市很有可能会跟风涨。

对此，上海财经大学高等研究院房地产与城市研究中心副教授张思思指出，“三四线城市之所以去库存难，关键还是这个城市的配套设施比较差，之所以大家都想去北上广深，是因为这些城市的教育资源、公共服务和医疗卫生等配套设施能够吸引人的流入。另一方面是城市的活力，包括就业机会等都是三四线城市所缺少的。”

张思思说，“目前很多房地产政策都是一种短期的政策，急于消化库存，缺少长远的规划，包括鼓励农民工进城买房的政策，如果没有户籍制度的配套改革，没有农民工子女教育问题的配套改革，以及很多大城市房价一直居高不下的话，很难达到让农民工买房的效果。”

针对去库存，金煜不忘提醒，去库存的同时还是要防范金融风险，“现在有一种说法：做一年的工作还不如去买套房。在这种情况下，应该逐步地去库存，这样可以较好控制某些区域内的投资泡沫。”