广受相关企业的追捧

虽然在具体实践中可能存在上述问题，但在大的行业变化中，“租金贷”已经成为不少租房公寓企业、金融机构追捧的方法。

例如，国内规模最大的长租公寓自如为租客提供两种租金分期服务：一种是与京东金融合作的“自如白条”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服务费，之后每月支付当期房租+服务费+分期手续费；另一种是与中国对外经济贸易信托有限公司合作的自如分期，由租客向其申请租赁贷款，外贸信托公司一次性把租金支付给公寓，租客再按月偿还金融公司贷款。

此外，银行、互联网金融机构、消费金融机构也开始介入房租分期贷款市场中。2017年年底，中信银行、建设银行等银行纷纷推出住房租赁贷款产品，对符合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性支付租金等租房相关费用。今年5月初，工商银行四川省分行与龙湖地产旗下的成都冠寓合作，在成都试点推出长租公寓房租信用卡分期付款业务。

此外，支付宝、京东金融也进入租房领域，通过“在线支付+信用租房+消费金融”打造租房平台。元宝e家、平安好房等消费金融平台也介入其中。

为何房租分期贷款存在明显不足，仍然广受追捧？苏宁金融研究院高级研究员薛洪言分析，2017年12月现金贷新规之后，发掘各类消费场景、开展场景分期业务成为消费金融机构的重点转型方向。就长租公寓而言，随着房地产市场由增量转向存量，租房市场规模超万亿，相应的分期贷款空间巨大，吸引各方加速布局。

除了吸引力以外，薛洪言还注意到租房公寓企业开展房租分期业务的内在推动力：由于国内租售比处于高位，长租公寓行业将持续面临盈利难题，有强烈的动机通过金融等增值服务增厚盈利水平。

在租房市场活跃的一二线城市，租售比长期处于高位。中国社会科学院城市所5月发布的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》显示，一线城市中上海的租售比为644，深圳为627，广州为600，北京为594。而在国际上，租售比一般处于200~300之间。

最惊人的是厦门。数据显示，今年1月厦门房价与租金比值为1100。这意味着如果房价与租金保持不变，需要91.7年才能通过租金回本。此外，廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京等地的租售比也高于上述4个一线城市，位列全国第2至第5名。

不过，这也是租房分期业务能否做大的重要前提。长租公寓企业优客逸家的创始人兼CEO刘翔告诉中国青年报·中青在线记者，这很可能是目前租房及租房分期市场发展所面临的最大问题。“租售比不正常，就会导致一个问题：租赁型资产的收益能不能在市场上形成有竞争力的金融产品？如果不能的话，就很难去推动做大做强。”

寄予资产证券化的厚望

在租客端方便但也存在明显问题的“租金贷”，在租房企业端，则被寄予了资产证券化的厚望。

以前述第二种自如租金分期贷款为例。2017年8月15日，自如发行了第一只以该房租分期小额贷款为底层资产的资产证券化产品，规模5亿元，运行至今尚无逾期记录。未来1年内，自如将在上海证券交易所完成共计20亿元的资产证券化产品。

薛洪言认为，由于租赁市场属于典型的重资本投入行业，资金消耗大，通过资产证券化，租赁机构可以快速盘活存量资产，在行业风口期快速做大做强。同时，先自持物业后通过出租分阶段回收资金的业务模式，也非常适合资产证券化。因此，资产证券化有望成为长租公寓市场中一条重要的资金渠道。

身为租房市场的创业者，刘翔和他创办的优客逸家最近也在进行依托房租的资产证券化尝试。刘翔认为，类似“租金贷”这样分散、小额的贷款业务，传统金融机构不可能一一核实，很难形成大规模的资产包和金融产品，这给租房运营企业带来更高的要求。

在他看来，要发挥租房领域的资产证券化潜力，业内还需要更多租房公寓企业实现规模化、数字化运营。“金融的核心是风控，风控的核心是数据，只有这个行业的运营数据化，它才能透明，才有金融的基础。”

除了行业变革，刘翔还希望政策方面可以释放更多“红利”。

创业的这几年，刘翔经常往返成都、北京等地，关注和呼吁给租房市场提供更多政策支持。在他看来，近两年国家和一些地方推出的允许“商改住”，甚至“工改住”，以及集体土地入市、低价的租房专项用地等政策措施，从源头上提供了较低价格的土地和房产资源，起到了很好的效果。但还可以释放更多的“政策红利”，让符合市场收益率的金融产品得以诞生与认可，从而推动租房市场发展壮大。

严跃进则向记者具体阐述了“政策红利”的方向。“房租的证券化肯定是要去做的，但有一个前提，就是租赁市场必须要实现租售同权。”在他看来，只有租售同权真正落到实处，“租金贷”才能获得更多关注，逐步落地资产证券化的金融产品，才会有更多企业愿意参与其中，逐步建立相应的规范。