短期倒卖房产将面临巨额税费

那么，这个新《通知》到底是如何规定的，能有这么大魔力，对买卖双方都产生了影响。事实上，北京二手房交易中一直有个不成文的潜规则。在达成交易时会出现两个合同，其中一个是买卖双方达成的存量房屋买卖合同，这个合同里有两个价格，一个是房屋成交价格，一个是家电家具装修的价格。这两个价格加起来就是房屋的实际成交价格。而另一个合同是在住建委的存量房交易服务平台录入的存量房买卖合同，第二个合同的房屋成交价格是刨除了家电、家具、装饰的价格的合同，合同显示的成交金额远低于实际成交金额，能达到规避税费的作用，这也就是我们通常说的网签合同。

而网签合同就是二手房交易中缴纳税费的参照，因此如果一旦执行新《通知》，就意味着房屋的成交网签价格将把以往的房屋价格和装修价格合并在一起，北京二手房网签价格将大幅度提高，同时需要缴纳的个税及增值税也会大幅度提高。

由于新《通知》涉及中介自身的利益，因此接受采访的多位中介公司人员都坚持不愿透露姓名。其中一位某中介公司总部人员向北青报记者透露，阴阳合同一直是二手房交易的灰色地带，这次北京的楼市调控基调就是将不正规的正规化，所以阴阳合同被砍是很可能由征求意见变为实际落实的。一旦《通知》落实，主要有两个影响，第一，原来不包含装修价格的二手房房价，符合普通住宅的价格要求，而随着网签价的提高，很可都变成了非普通住宅，增值税将难以避免。第二，随着网签价的大幅度提高，只要不是满五年且唯一的房源，个税也将会成为市场最大的障碍。

该业内人士透露，保守估算，预计执行前后，购置二手房需要缴纳的税费可能将相差5-10倍左右。

由于税费很可能发生变化，有大型中介公司已经停止了为购房人做预算税费。像链家网近期就悄然下架了税费精算的服务。据了解，税费精算曾是链家为了吸引购房人做的承诺：在交易双方签约后缴税前，依据客观条件为其计算税费，并出具《税费清单》。北京链家地产承诺，在计税条件不变的情况下，交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费清单》所载相比，正负误差不超过百分之五；否则，北京链家地产将全额赔付超过百分之五部分的税费。

这原本是链家服务的一项保障措施，但链家门店经纪人向北青报记者证实，由于计税条件可能发生改变，链家已经暂时停止了这项服务。

如果把政策的影响数字化，可以通过一个极端的例子来标明新政策落实前后的影响。假设一套不满两年的二手房再交易时，税费支出变化最明显。如果这套五环内二手房原值300万元，目前出售价格为600万元，按照以往的阴阳合同的方式，网签价不会超过468万元，因为这是关于五环内普通住宅和非普通住宅的认定标准线。但新政策落实后，网签价不再能人为做低，必须是600万元。我们假设卖家不满两年，买家为首套，房屋面积小于90平方米，那么税费的影响如下：网签价468万元的话，契税为468×1%=4.68万元；个人所得税为（600-468）×20%=26.4万元；增值税则是468×5.6%=26.2万元，税费合计52万元左右。

如果网签价按照真实签约的600万元计算：契税为600×1%=6万元，个人所得税为（600-300）×20%=60万元，增值税则为600×5.6%=33.6万元，税费合计99.6万元左右。两者相差近48万元。

不难发现，一套短期内反复买卖的二手房，在新《通知》执行前后，需要缴纳的税费与之前完全可以称得上天差地别，而这种高税收也将导致更多二手房放弃短期炒作，满五年后再上市交易将成为唯一可行的出路。

据一位不愿透露姓名的中介人士透露，提高二手房网签价格，除了规范二手房交易以外，本质上还是打击短期炒房的行为，也是对房住不炒的正面回应。如果一套二手房不满五年且不是唯一住宅，再交易时无疑税费将大幅提升。此次新版二手房合同的更新，最大的税点依然是个税，只有满五年且唯一的房源才能免征个税。即便是改善需求，五年后出售才可以有效降低个税征缴额度，否则买家将会承担较之以前高出数倍的税费。